Gli stralci sono la strategia di investimento in immobili che raccomando per l’investitore singolo che vuole risultati importanti.

Tuttavia fare stralci con successo non e’ una passeggiata, anzi. E’ sicuramente il metodo piu’ difficile per guadagnare con gli immobili. C’e’ solo una soluzione e te ne parlo in questo articolo.

Perche’ dico che gli stralci immobiliari sono la migliore strategia per investire in immobili? Ti dico solo queste 3 cose: un investitore che acquista a stralcio non ha concorrenti, come invece accade alle aste, può negoziare sconti anche oltre il 50%,  puo’ acquistare anche senza soldi.

Dovrebbe essere il metodo che tutti fanno e invece pochissime persone ne conoscono il significato e le tecniche.

E’ perche’? Perche’ gli stralci sono difficili.

Stralci Workshop il primo (e unico) workshop pratico per imparare sul campo a fare stralci assieme a un professionista.

Lo stralcio immobiliare, richiede competenze giuridiche e tecniche che pochi conoscono e che vengono largamente ricompensate dal risultato dell’operazione.

Devi sapere un bel po’ di cose teoriche, specie di argomento legale, devi sapere come negoziare – con tecniche diverse a seconda che tu stia parlando con un privato che ha il debito e sta per perdere la casa o magari un funzionario di banca che ha il credito. Devi saperti muovere con esperienza e rapportarti alla pari con professionisti e manager.

Se vuoi guadagnare con gli Stralci devi avere nozioni specifiche ed utilizzarle con grande precisione.

E’ tutto un altro paio di maniche rispetto alla compravendita di immobili o anche alle aste immobiliari. Diciamo che gli stralci sono l’universita’ dell’investimento immobiliare. Anche come risultati.

Ancora piu’ della grammatica, conta la pratica

In realta’, il motivo principale per cui gli stralci immobiliari sono difficili e’ perche’ uno stralcio non e’ mai uguale a un altro. Ogni operazione fa storia a se e richiede soluzioni differenti. Se acquistare immobili alle aste e’ una cosa meccanica  - e infatti ormai e’ molto affollato e meno profittevole – fare operazioni a stralcio richiede pratica, intelligenza e direi creativita’.

E come fai ad avere pratica se stai appena imparando?

Con il buon vecchio metodo di “andare a bottega”. Gli stralci sono il tipo di investimento immobiliare che devi imparare sul campo, seguendo un professionista.

Un professionista che ti mostra come fa, ti fa capire come ragiona e come trova le soluzioni, ti svela i suoi segreti che fanno la differenza tra uno stralcio andato a buon fine e una perdita di tempo.

E’ possibile trovare un professionista degli stralci immobiliari che ti insegni come fa?

Beh, io quando ho imparato ho trovato il mio maestro, ho avuto la possibilita’ di lavorare assieme a un grande professionista e da la’ poi sviluppare le mie tecniche che mi hanno permesso in questi anni di creare una squadra di specialisti degli stralci e un seminario per insegnarli.

Pero’ nel mio caso questa persona voleva insegnarmi perche’ in cambio io gli insegnavo cose che io sapevo fare e lui voleva imparare. E’ stato uno scambio win-win.

Una situazione particolare, devo ammetterlo.

Come puoi trovare  il tuo esperto di stralci immobiliari che possa insegnarti? Ovviamente non e’ facile. Chi sa fare queste cose non ha il biglietto da visita “esperto stralci” e non e’ per niente detto che sia interessato a insegnare cio’ che sa.

Pero’ puoi partire dal tuo network di contatti e parlare con l’amico e l’amico dell’amico, chiedere, proporre accordi, darti da fare.

In ogni caso ne vale la pena: sicuramente e’ il metodo migliore per imparare presto e bene a fare gli stralci immobiliari e a guadagnare i profitti massicci che questa tecnica ti puo’ dare (ora piu’ che mai, aggiungo).

Stralci Workshop il primo (e unico) workshop pratico per imparare sul campo a fare stralci assieme a un professionista.

Stralci Workshop: stralci veri, sul campo con i professionisti

Ti invito a leggere i dettagli di questo workshop che e’ il primo tipo di formazione “sul campo” che ci sia in Italia per investire in immobili (negli USA non sono diffusi, ma puoi trovare questo tipo di workshop).

D’altra parte, sono stato il primo a creare in Italia la formazione sull’investimento in immobili, quindi e’ naturale che oggi proponga questa evoluzione.

Sicuramente e’ il miglior strumento di formazione per imparare a investire in immobili: nessun seminario puo’ battere 3 giorni “sul campo” a fare concretamente le cose, guidati da professionisti che fanno stralci ogni giorno.

Il limite del Workshop Stralci e’ ovviamente che e’ a numero chiuso e limitato: non e’ un seminario classico dove le persone stanno in aula. Qui ogni partecipante deve lavorare, fare le cose concretamente e vedere i risultati.

Ma ho deciso che questo e’ il modo giusto per insegnare gli stralci immobiliari: pratico, sul campo, full immersion e a numero chiuso.

Come ho gia’ detto oggi piu’ che mai e’ il momento di guadagnare con gli stralci immobiliari: la situazione di mercato e’ quanto mai adatta a questo tipo di attivita’ (ma e’ sempre stata redditizia). Quindi, se vuoi creare la tua liberta’ finanziaria con gli immobili, considera seriamente di imparare questa attivita’.

Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla

Sono 7 – e di una ho già parlato ma vale la pena ripeterla – e vorrei veramente definirle “regole auree”.

Seguile per il tuo vantaggio e profitto, ignorale per il tuo rischio e pericolo.

1) I soldi si fanno quando si compra, non quando si vende

Se compri a sconto, non sbaglierai mai. Potrai anche non acquistare l’immobile più liquido del mondo, ma quando hai margine per rivenderlo, tutto diventa facile.

Viceversa, se compri con poco sconto o a prezzo di mercato perchè “tanto il mercato sale” ti ritrovi facimente con il cerino acceso in mano.

2) Compra sempre da un venditore motivato

Chi è un venditore motivato? Uno che vuole vendere, ovvero una persona che non vuole più tenere quell’immobile, per qualsiasi motivo. Insomma non state a sprecare tempo con uno che chiaramente ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo. Cercate uno che invece non ha tempo e magari neanche soldi. Sarà sicuramente motivato!

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

3) Innamorati dell’affare, non dell’immobile

Capita che un immobile ti piaccia, magari anche molto. Da quel momento non riesci più a essere obiettivo. Ma ricorda che non è mai l’immobile che fa fare i soldi, il mattone non si mette in banca. E’ l’affare che quell’immobile rappresenta che fa fare i soldi. Focalizzati sempre sull’affare, mai sull’immobile.

4) Impara a negoziare

Se vuoi veramente imparare a negoziare, esiste un seminario che te lo insegna. Tuttavia, una regola semplice è questa: mai dire per primo un prezzo. E’ una regola empirica che funziona in tutti le occasioni di vendita, non solo con gli immobili. il primo che menziona un prezzo alla fine perderà. Lo stesso immobile può valere prezzi molto diversi (in su o in giù a seconda se stai vendendo o comprando) e dipende fondamentalmente dalla tua capacità di negoziare.

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

5) Cerca di comprare con pochi o zero soldi

Il business immobiliare è un business da fare con il debito. Investire in immobili con i propri soldi vanifica i vantaggi di questo tipo di investimento. Quindi cerca sempre di acquistare con meno soldi possibile, o, meglio ancora, con zero soldi tuoi.

Offri caparre bassissime (parti dalle centinaia di euro) e fai offerte d’acquisto che consideri imbarazzanti (come minimo il 30% sotto, meglio il 50% per poi trattare). Ricordati la regola n.1 dell’investimento immobiliare.

6) Negli immobili capitale prima, cashflow poi

Ho scritto tante volte e ripetuto ai mei seminari l’importanza del cashflow. Il cashflow è la buona salute di un business. Puoi anche avere un business profittevole, ma se il tuo cashflow è negativo finirai facilmente a gambe all’aria.

Con gli immobili, il cashflow si fa “mettendo a reddito”, affittando. Tuttavia, in Italia è molto difficile avere un cashflow positivo se affitti un immobile su cui stai pagando un mutuo. Dovrai invece creare del capitale con compravendite e poi usare quel capitale – assieme alla leva finanziaria – per operazioni di maggiori dimensioni che avranno l’obiettivo di generare cashflow.

7) L’affare immobiliare della tua vita capita ogni settimana

Gli affari immobiliari esistono sempre, in ogni periodo di mercato e in ogni mercato. Semmai il problema è trovarli. Ma per iniziare a trovarli devi iniziare a credere che ci siano (perché ci sono, te lo posso garantire). Se inizi credendo di poter trovare le case almeno al 30% di sconto, con opzioni di finanziamento a tuo vantaggio e con opportunita’ di vendita facili e profittevoli, inizierai a trovarle. Ogni settimana ci sarà almeno una possibilità di fare un affare immobiliare. Quindi se quello su cui stai trattando non ti convince appieno, credimi, il mare è pieno di pesci. Passa al prossimo immobile.

Sette regole che sono veramente la base dell’investire in immobili. E se deciderai di diventare un investitore immobiliare, ti verranno naturali. E come vedi sono semplici e basate su quella che si può chiamare “intelligenza commerciale”: compra basso, sii bravo a negoziare, non ti innamorare dei prodotti, ma della ricchezza che i prodotti ti portano quando li vendi!

Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

L’Italia è una nazione di proprietari di case, più che in ogni altra nazione europea, quindi l’idea che “sappiamo come si fa” è abbastanza radicata (diciamo che è una convinzione nazionale su tutto lo scibile ).

Ho deciso di scrivere qui 4 errori piuttosto comuni che l’investitore immobiliare alle prime armi commette, magari anche combinati insieme.

1) Cercare di comprare con finanziamento al 100% un’immobile da 1 milione come primo investimento

Siccome con gli immobili si può diventare ricchi in fretta, tanto vale fare tutto in una botta sola. Si cerca un bell’immobile da 1 milione, poi si cerca un finanziamento al 100% (tanto Alfio dice che si possono trovare), si rivende con il 30% di margine e abbiamo fatto 300.000 euro. Ripetiamo questa giochetto altre 3 volte e ci siamo fatti un milione di euro.

Beh, non va proprio così. Le probabilità che tu trovi qualcuno che ti presta un milione di euro così, anche se l’affare c’è, mentre tu non ci metti niente, è molto scarsa. Può capitare, ma più probabilmente no.

Il che non vuol dire che non troverai chi non ti prestera mai un milione di euro. Magari troverai in prestito anche 10 milioni di euro, ma quando avrai dimostrato un track record, cioè che sei un professionista che se io ti presto un milione di euro sai cosa farne e mi porti con ottime probabilità un buon margine sul mio investimento.

Se sei all’inizio, devi partire in piccolo. Lavora bene su un piccolo progetto di investimento, trova il finanziatore, porta a casa il profitto e dimostra cosa sai fare. Il business immobiliare ha i suoi tempi per fare le cose, ottenere i finanziamenti, creare fiducia, ricavare profitto.

2) Cercare di comprare terreni, che non producono reddito

Molti investitori immobiliari alle prime armi sognano di fare il colpaccio comprando terreni. Ma comprare un terreno per rivenderlo con un profitto o addirittura per svilupparci sopra un progetto immobiliare è roba da investitori avanzati.

Il problema è che il terreno, in genere non produce cashflow e l’aumento del valore dipende da molti fattori non sotto il tuo controllo. Anzi, tendenzialmente, sono speculazioni e quindi il rischio di acquistare un terreno che non aumenta di valore (ma potrebbe addirittura diminuire, come è avvenuto con la crisi immobiliare USA) è alto.

Quindi, evita i terreni all’inizio della tua carriera di investitore immobiliare. Quando sei diventato bravo, sta sicuro che le opportunità di acquisto terreni arriveranno.

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

3) Voler guadagnare con immobili costosi

Solo perché non vorresti mai andare a vivere in quel postaccio in periferia, non significa che altri pensino altrettanto. Anzi, è facile che un immobile economico in periferia sia più liquido (vendibile e affittabile) di un immobile costoso in centro.

Verosimilmente, il rapporto guadagno (es: affitto) e investimento per l’acquisto è decisamente inferiore per gli immobili economici, rispetto a quelli costosi. Questo perché ci sono meno investimenti e meno spese di gestione e il rapporto non è mai lineare (oltre una certa cifra gli affitti non vanno). Ed è sicuramente più facile comprare con 100% di finanziamento 10 bilocali da 100.000 euro in periferia piuttosto che un quadrilocale in centro da 1 milione. Senza contare che tutte le spese sono più basse.

Quindi il mio consiglio è di costruire la tua ricchezza immobiliare sugli immobili economici in periferia e solo quando hai capitale – se lo desideri – fare operazioni con immobili più costosi.

4) Avere fretta

Se vuoi fare un milione di euro in 6 mesi, difficilmente lo farai con gli immobili. Diventa un master trader, o inventati un business di successo (auguri, in entrambi i casi, 6 mesi sono pochi per qualsiasi risultato importante), ma non sperare di ottenerli con gli immobili.

I tempi degli immobili sono… lenti. Ci vuole tempo per tutto, trattative, ristrutturazione eventuale, burocrazia. E se trovi il momento di mercato sbagliato – come è successo quando la bolla immobiliare è esplosa nel 2008-09 – devi tenerti l’immobile aspettando che la curva dei prezzi torni su (torna sempre su, tranquillo).

Se sei impaziente, forse gli immobili non sono il tuo strumento ideale (ti consiglio piuttosto il Forex). Ma se hai pazienza, puoi veramente diventare milionario in pochi anni.

Come hai visto, questi errori hanno una matrice comune: l’irragionevolezza.

C’è una differenza sostanziale tra immaginare di diventare ricchi e fare le cose giuste per diventarlo realmente. E la differenza è che chi diventa finanziariamente libero ragiona obiettivamente e ragionevolmente sulle situazioni, sulle sue possibilità, sui possibili risultati.

Perché come dico sempre, la ricchezza non è un sogno, ma qualcosa che si può imparare.

Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

E’ efficace perché è veloce, ovvero ti permette di guadagnare parecchi soldi in tempi brevi, grazie alla leva finanziaria. Ed è efficace perché è facile, ovvero non richiede competenze estremamente sofisticate.

Questa facilità concettuale nasconde una obiettiva complessità operativa. Per investire in immobili con successo devi essere organizzato.

In particolare ci sono tre componenti chiave di un business immobiliare che troppe persone sottovalutano, focalizzati come sono sulla parte finanziaria (dove trovare i soldi, quanto pagare).

Ma sono tre componenti che fanno la differenza tra successo e fallimento ed è bene conoscerle.

La Squadra

Nel mio seminario Investire in Immobili lo ripeto costantemente: createvi la vostra squadra.

La ricchezza è un gioco di squadra e questo è certamente vero nell’investimento immobiliare.

Al minimo la tua squadra sarà formata da:

• avvocato specializzato
• notaio
• commercialista
• geometra
• muratore o ditta di ristrutturazione
• direttore di banca
• broker di mutui

Questa squadra è proprio minima e io consiglio di avere 2-3 alternative per ogni ruolo.

Inizia prima possibile a creare la tua squadra e considerala veramente quasi un’azienda, anche se virtuale. Quanto più lavorerai insieme alla tua squadra tanto meglio funzionerete.

La tua squadra è realmente il “macchinario” che ti serve per produrre profitto dagli immobili.

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L’Acquisizione

Avere un sistema per trovare gli immobili interessanti è l’equivalente alla R&D in un’azienda. L’obiettivo è chiaro: trovare immobili a sconto.

Ma in realtà i fattori da considerare sono moltissimi (tipo, dimensione, posizione, stato di conservazione, età, occupazione, ecc) e vanno considerati.

Quindi l’acquisizione avrà

• una parte del processo realizzato a tavolino (con Excel o un programma di database per segnare le informazioni e i tuoi parametri di scelta)
• una parte del processo realizzato sul campo (sia direttamente che con persone che puoi reclutare per segnalarti e pre-analizzare gli immobili)

Ovviamente poi molto dipenderà dal tipo di acquisizione con cui ti troverai meglio: privati “don’t wanter” (che devono vendere), aste, stralci, ristrutturazioni, ecc. Ogni metodo ha le sue caratteristiche e fattori che lo influenzano.

Definire il tuo sistema di acquisizione ti permetterà di ottimizzare i tempi che, nell’investimento in immobili sono una parte rilevante del processo.

L’Acquisto

Come decidi di acquistare? In contanti? Spero di no, ho già spiegato come questa scelta sia negativa dal punto di vista finanziario.

La decisione di come acquisterai (o se acquisterai) influenza moltissimo il ROE (Return on Equity) che è l’indicatore di profittabilità più importante: quanto, rispetto ai soldi che ci hai messo tu, hai guadagnato.

Questa è una parte estremamente creativa, secondo me. Riuscire a trovare il sistema che minimizza il tuo esborso di capitale e in generale porta il risultato finanziario pesantemente a tuo favore, richiede capacità nella trattativa, abitudine alla valutazione delle operazioni finanziarie.

C’è chi è portato naturalmente per queste cose e chi invece dovrà imparare con la pratica.

Ma questa fase è determinante perché è solo quando parli di quattrini che capisci se stai costruendo la tua ricchezza o se invece è il caso di mollare quell’affare.

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

Queste sono le 3 chiavi dell’investimento in immobili. Ognuna va considerata con attenzione e sviluppata bene.

Un vantaggio dell’investimento in immobili sono i tempi morti. E’ un processo che si sviluppa con azione-pausa-azione-pausa e così via. Questo è un vantaggio, almeno all’inizio, perché ti permette di lavorare bene su queste tre chiavi, rispettando i tuoi tempi (magari all’inizio farai l’investitore immobiliare part time, in orari non di lavoro).

Squdra, Acquisizione, Acquisto: lavora bene su queste tre componenti e la ricchezza nascosta negli immobili sarà a tua disposizione.

Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi

Ho distillato 6 criteri che secondo me comprendono tutti gli aspetti che devi considerare quando valuti un immobile (residenziale, per quelli commerciali il discorso è diverso) su cui investire.

Sono i 6 criteri che determinano il valore dell’immobile e sono oggettivi. E questo, specie per chi inizia, è l’ostacolo più grosso: essere oggettivi e non “innamorarsi” (o viceversa “schifarsi”) di un determinato immobile.

1) Motivazioni d’acquisto

Questo criterio è quello che più direttamente agisce sulle “derive di obiettività” a cui puoi essere soggetto.

Perché se acquisti per andare a viverci (a parte che Alfio Bardolla disapprova) ci sono delle componenti emozionali che devi ascoltare.

Se, viceversa, acquisti come investimento (e Alfio Bardolla approva) allora la motivazione d’acquisto deve essere esclusivamente economica: prezzo giusto (almeno il 30% di sconto).

2) Dimensione

Qui entriamo nei criteri che io considero “di vendibilità” dell’immobile.

La dimensione è quello più comune: gli immobili vengono confrontati principalmente secondo la dimensione (e poi secondo gli accessori, vedi punto 3).

La dimensione viene valutata secondo due parametri: taglio (monolocale, bilocale, 2 locali + servizi, 3 locali + servizi, loft, ecc) e metri quadri.

I metri quadri sono un elemento di valutazione abbastanza controverso. Sono innanzitutto di 2 tipi:

• superficie calpestabile (la dimensione netta)
• superficie commerciale (comprende anche la dimensione dei muti, cantine e altre pertinenze)

Logicamente i metri quadrati commerciali sono superiori di almeno il 15-20%. riepstto ai metri quadrati calpestabili. Con una battuta si può dire che i primi sono i metri quadrati di chi vende e i secondi quelli di chi compra, se è esperto.

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3) Accessori

Gli accessori non automaticamente aumentano il valore del bene. Può essere così, ma può anche significare che aumentano, per esempio, le spese condominiali, o di manutenzione. Questo è particolarmente rilevante sui tagli più piccoli, quindi sappiate valutare oggettivamente e non emotivamente eventuali accessori.

4) Location

Anche qui non è automatico che un immobile in un bel posto vada bene e un immobile in un brutto posto vada male. Dipende dal tipo di immobile e dalla location. Dipende quanto i due sono consonanti: un bell’appartamento in una brutta periferia non è “consonante” e quindi varrà di meno.

Comunque ci sono delle valutazioni obiettive da fare, tipo:

• palazzina nuova, vecchia, grande, piccola, di pregio, popolare?
• centro, periferia, semiperiferia?
• chi vive nell’appartamento? E nella palazzina?
• esistono gruppi etnici nelle prossimità che potrebbero abbassare il valore dell’immobile (es: nomadi)
• esistono centri commerciali, supermercati e infrastrutture nelle vicinanze?

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5) Stato di conservazione

Quanto è importante lo stato di conservazione dell’immobile?

E’ meglio vendere così come lo compri, oppure ristrutturarlo?

La ristrutturazione è importantissima! Ovviamente va fatta cum grano salis: ristruttura ciò che è importante per far crescere il valore dell’immobile. Se vuoi spendere pochi soldi, un’imbiancata, un parquet dell’Ikea e sanitari nuovi fanno sempre miracoli.

6) Mercato

In qualche modo, posso dire che questo è il criterio più importante. Se non rispetti questo, tutti gli altri non contano molto.

Una cosa che ripeto sempre al seminario Investire in Immobili è: devi assolutamente avere chiari i prezzi degli immobili nella zona in cui stai valutando l’acquisto dell’immobile!

Cioè devi conoscere i comparables, ovvero immobili simili nella stessa zona. Solo partendo da questi dati oggettivi puoi fare le tue valutazioni.

Infatti, ci potranno essere caratteristiche specifiche dell’immobile che stai considerando che potranno aumentare il valore (o anche diminuirlo). E dovrai anche poi considerare i prezzi dell’eventuale ristrutturazione.

Arriverai quindi a un ipotetico prezzo di vendita (considera di tenerti un margine in basso se vuoi accelerare la vendita).

Ecco, questi sono i 6 criteri oggettivi per valutare un immobile. Non occorre essere scienziati, come vedi.

Ma bisogna acquisire il punto di vista e lo stato d’animo dell’investitore immobiliare e non del tipico acquirente della propria casa.

Segui questi criteri e avrai la giusta obiettività che ti permetterà di creare la tua libertà finanziaria investendo in immobili correttamente.

Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,

Alfio Bardolla

Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi