Quali sono i rischi connessi all’acquisto?
Alcuni mesi fa ho parlato dei rischi connessi alla vendita. Che sono, tutto sommato, pochi, anche se da non sottovalutare.
Diverso è il discorso sui rischi connessi all’acquisto. Sono molti, variegati e devi conoscerli. Ne parlo approfonditamente nel mio seminario e relativo manuale, ma voglio qui già darti alcune informazioni di base.
Anzi, siccome la materia è complessa, ho deciso di scrivere quest’articolo in due parti.
Iniziamo oggi a vedere i primi rischi che devi conoscere in fase di acquisto.Investire in Immobili, ma te ne voglio dare
Una premessa: investire in immobili è un modo eccellente di creare la tua libertà finanziaria e io lo raccomando a tutti. I rischi di cui parlerò oggi e la prossima settimana sono messi per evidenziare come l’aspetto di controllo del rischio sia essenziale in ogni business. E che nel caso degli immobili abbia contenuti soprattutto di carattere legale. Insomma, se nelle cose legali ti trovi bene, gli immobili saranno per te più facili.
Rischio fiscale
Gli articoli 2771 e 2772 del Codice Civile considerano i rischi fiscali che corri nell’acquisto di un immobile. Ovvero come devi comportarti con le tasse. Devi conoscere bene cosa puoi e non puoi fare nella dichiarazione dei redditi, relativamente a quest’acquisto. Un buon commercialista, che deve esserci nella tua squadra, ti può dare sicuramente una mano (meglio comunque se conosci il problema e gli articoli di legge).
Rischio condominiale
Il rischio qui è sia di natura finanziaria (es: spese arretrate non pagate dal precedente proprietario, spese di riparazione), che funzionale (immobile che vuoi destinare a uso diverso da quanto previsto dal regolamento condominiale). L’amministratore del condominio ti potrà dare le informazioni di cui hai bisogno.
Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi
Rischio sulla forma contrattuale
Qui si va nel tecnico, sulla validità dei contratti usati e sulla loro registrazione. Nel seminario Investire in Immobili gli avvocati sul palco possono rispondere su questo come su altri argomenti. In ogni caso, non è difficile fare le cose giuste se sai cosa fare (noi forniamo alcuni modelli di documenti da usare che sono stati testati sulla nostra esperienza e mettono al riparo dalla maggior parte dei problemi.)
Rischio della comunione dell’immobile
Non è ovviamente la prima comunione dell’immobile, ma il controllo se il venditore è in comunione legale dei beni. E’ u fattore da controllare, perché in questo caso – a meno di condizioni particolari – il contratto preliminare deve essere firmato da entrambi i coniugi. Niente di peggio che avere un preliminare firmato da un solo coniuge e trovarsi poi l’altro che non vuole vendere (succede).
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Rischio del fallimento del venditore
Questo rischio si corre solo nel caso del venditore-imprenditore con l’immobile in qualche modo collegato all’azienda. Se lavori con venditori soggetti privati, questo rischio non sussiste, ma devi controllare perché il rischio è che l’atto di vendita possa essere revocato, anche se il fallimento è successivo all’acquisto.
Rischio della non commerciabilità dell’immobile
Questo è un rischio pesante perché tu stai comprando un immobile per rivenderlo, non per abitarci. Devi quindi controllare che l’immobile non sia abusivo (ci sono leggi che regolamentano questo) o che non sia scaduto il termine per la vendita. In alcuni casi (es: acquisto di case popolari con un termine per la rivendita) infatti questo succede ed è un rischio poco noto, ma da tenere presente. Ci sono poi altri vincoli, ad esempio legati al prezzo che non può superare una certa soglia. Insomma se acquisti per rivendere, assicurati di poter rivendere liberamente.
Rischio di ipoteche taciute dal venditore
L’ipoteca non è un debito, ma una garanzia su un debito. Questo significa che trasferendo l’immobile non viene trasferito anche il debito garantito: questo, salvo diversi accordi, resterà a carico di chi lo aveva contratto (generalmente il venditore). Il problema non è infatti il venditore, ma un eventuale creditore di quest’ultimo non soddisfatto che vada ad “aggredire” l’immobile. Per controllare questo rischio devi vedere se effettivamente è possibile o se è meglio lasciar perdere l’acquisto. In ogni caso, la presenza di ipoteche va controllata e gestita.
Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi
Ho scritto volutamente un articolo tecnico per farti capire che investire in immobili è facile, ma richiede di avere le informazioni e i collaboratori giusti. Specie in ambito legale non cercare avventure: trovati un avvocato che sappia il fatto suo sull’immobiliare e non avrai problemi.
Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla
Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi
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22 Commento(i)
giugno 23rd, 2010 at 20:55
Scusa se scrivo cose non inerenti all’argomento. Io parteciperò al tuo seminario ”investire in immobili” giorno 3 e 4 luglio, ma ancora non ho avuto il tempo di effettuare il pagamento. Posso prenotare solo una settimana prima? o sarebbe troppo tardi?
agosto 14th, 2010 at 18:11
Voglio ringraziare Alfio per i suoi articoli e per i blogs.
Mi sta facendo conoscere tematiche che prima intuivo ma per me erano nebulose.
Per carattere ed educazione non ho mai pensato che al lavoro dipendente senza pretendere di più.
In attesa che mi decida a partecipare ai suoi corsi saluto cordialmente.
Ezio
agosto 14th, 2010 at 20:44
Ciao Alfio, essendo già possessore di una prima casa posso acquistarne una seconda ottenendo mutui dell’80% del valore e senza avere vincoli di tempo nel rivendere l’immobile ?
Ciao
Massimo
agosto 18th, 2010 at 00:10
E’ molto semplice: se non hai gia’ un mutuo e hai un immobile, per la banca sei un buon soggetto da finanziare, quindi puoi farlo.
agosto 18th, 2010 at 00:12
Ezio, grazie per il feedback. Cosa ti manca per agire? Cosa deve succedere perche’ tu agisca? Dopo il momento dell’illuminazione, ci deve essere il momento dell’azione. Agisci, anche su una piccola cosa, agisci nella direzione della liberta’ finanziaria per iniziare a allenare la tua mente all’azione.
agosto 22nd, 2010 at 23:00
Ciao Alfio,
ho comprato tutti i tuoi libri, molto interessanti, che mi hanno aperto gli occhi su come gestire il denaro.
Comunque mi chiedevo come mai non menzioni mai i locali commerciali, dalle mie scarse informazioni risulta che un l’affitto di un locale commerciale rende di più dell’affito di un appartamento.
Quindi tra comprare un appartamento e un locale commerciale sembrerebbe più conveniente il secondo.
Mi sbaglio?
Saluti.
agosto 23rd, 2010 at 14:14
Salve a tutti,
Stò acquistando casa da un costruttore; l’appartamento è già stato ultimato da ormai tre anni. Volevo sapere
anche in questo caso c’è un rischio di ipoteche taciute dal venditore? Se si come faccio a sapere se su quest’immobile grava un’ipoteca?
Grazie
agosto 25th, 2010 at 02:51
Francesco per queste domande tecniche non rispondo sul blog, ma ti invito a chiamare in ufficio per avere una risposta personalizzata per la tua specifica situazione.
agosto 25th, 2010 at 02:56
Li menziono diffusamente nei miei seminari. Secondo me sono un’eccezionale veicolo di investimento immobiliare, ma hanno logiche di investimento diverse e poiche’ la maggioranza delle persone pensa agli immobili abitativi mi concentro su quelli. Ma ripeto, possono essere un eccellente investimento – anche migliore di un appartamento – se fatto con conoscenza e attenzione.
agosto 26th, 2010 at 17:32
Caro ALFIO, ti scrivo da Roma con la premessa di possedere gia’ un immobile ad uso abitativo, per chiederti quando ritieni sia sconsigliabile acquistare un box auto, cioe’ in quali circostanze non si rivelerebbe un investimento futuro (all’infuori della detrazione irpef).
La zona in questione e’ periferica ma non degradata.
Espressioni di ringraziamento.
G.
agosto 26th, 2010 at 22:37
Ciao Alfio
Ho acquistato ad un asta un apparttamento a sconto del 50% rispetto al valore periziato da Geometra e del 35-40% rispetto al valore di mercato della zona.
Dopo vari problemi con utenze, tubi rotti dietro al muro, umidità, adesso è carino.
Tuttavia da Aprile non riesco a venderlo e affittarlo.
1)Ti chiedo quali sono i tempi media per una vendita di appartamenti di 50 mq in zona periferica?
2)La mancanza dell’attacco GAS in cucina e quindi l’utilizzo di bombola o forno elettrico può essere una causa penalizzante?
3)Sono un pò giù perchè adesso ho sostenuto solo costi e ho fatto anche un errore ho chiesto soldi nella forma di prestito personale e non in mutuo, cosa che rende alta la rata seppur in tempi ristretti, cosa mi consigli di fare?
Grazie, 6 grande!!
agosto 27th, 2010 at 07:12
Se non riesci a venderlo, verosimilmente stai chiedendo un prezzo troppo alto per il mercato. Magari quando l’avevi acquistato era al 35-40% rispetto al prezzo di mercato, ma ora magari il mercato ha prezzi piu’ bassi o magari la zona non e’ molto “liquida”. Sperando che tu abbia ancora margine comprendendo la ristrutturazione, abbassa il prezzo scontandolo un po’ rispetto al prezzo di mercato. Probabilmente la mancanza di attacco gas e’ un handicap quindi dovrai scontarlo gia’ per quel motivo. L’obiettivo ora e’ di portare a casa il risultato accettando di guadagnare meno di quello che pensavi per poter tornare in pista il prima possibile.
agosto 27th, 2010 at 07:19
Sono domande a cui non posso risponderti, non ci sono circostanze assolute. Devi farti i conti, anche se in generale il rapporto tra investimento e rendimendo nei box non e’ molto elevato.
agosto 27th, 2010 at 11:41
Ciao Alfio,
Ti scrivo per salutarti innanzitutto e chiederti se secondo te, alla luce del crollo degli immobili in USA che non saranno più considerati un bene “rifugio” o un buon investimento per una ventina di anni, non si ripercuoterà con il solito ritardo anche in Italia con un sensibile ulteriore calo delle valutazioni di mercato e una maggiore difficoltà a vendere con buoni profitti .
Ti saluto e ti ringrazio.
agosto 27th, 2010 at 19:01
Ciao Alfio, ti chiedo un consiglio. Immobile di proprietà da 40anni 2° proprietà l’intenzione è di venderlo, mi han detto che occorre pagare una percentuale fissa legata al plusvalore acquisito, vero?
agosto 29th, 2010 at 13:50
La situazione di mercato, di risparmio e di credito e’ molto diversa tra Italia e USA. Basta confrontare gli andamenti degli indicatori finanziari relativi agli immobili nei due mercati per vedere che la correlazione e’ scarsa. Comunque in USA la situazione e’ molto variegata, con mercati effettivamente morti e mercati che hanno gia’ ricominciato a tirare. Il problema in USA e’ il credit crunch, ma e’ anche un’opportunita’ per ideare nuove forme di finanziamento che si comnciano a vedere.
agosto 29th, 2010 at 13:57
Per domande tecniche e personali, ti invito a chiamare in ufficio e parlare con uno dei nostri coach sugli immobili.
agosto 29th, 2010 at 14:31
Sempre preziose le tue parole Alfio, non mi è chiaro solo l’argomento “Rischio del fallimento del venditore” dove indichi la possibilità di fallimento ad atto di vendita effettuato e quindi la revoca del contratto: se il notaio incaricato ha eseguito correttamente il proprio lavoro, dovrebbe avere reso l’immobile libero da ipoteche e vincoli, mi stupisce che esista questa possibilità!?
P.S.:A Pamela e chi si sente coinvolto, quando “parlate” dei vostri immobili che non riuscite a vendere, approfittate anche di scrivere in quali città si trovano, tra le persone che seguono la “parola” di Alfio, le propbabilità sono alte di trovare qualcuno interessato nel fare un affare
agosto 30th, 2010 at 18:22
Ciao Alfio, è la prima volta che ti scrivo, sebbene arei dovuto farlo molto tempo fa.
Circa 8 anni fa, ho acquistato nel centro della mia città, una porzione di palazzo antico del 1750 circa,295mq., parzialmente da ristrutturare e divisibile in 2 o tre porzioni, oggi non riesco a venderlo nonostante il prezzo sia abbastanza competitivo.
Ho un mutuo che mi impegna, per questo motivo non posso fare altre operazioni, compreso quella di investire in un tuo corso, cosa che voglio fare al più presto.
Ti chiedo se in qualche modo puoi darmi delle dritte in merito e ti auguro di andare sempre avanti.
agosto 30th, 2010 at 20:35
Il notaio certifica solo l’esistente in modo affidabile e riconosciuto dalla legge, non agisce per modificare le situazioni. Capire cosa si sta comprando e’ responsabilita’ dell’acquirente ed e’ il principale problema da risolvere nell’investimento immobiliare perche’ se non si guarda tutto cio’ che si deve guardare ci possono essere spiacevoli sorprese.
agosto 30th, 2010 at 20:43
Bene o male sai anche tu cosa devi fare: svincolarti da quest’affare che non e’ andato come speravi con il minimo danno possibile, imparando dagli errori e potendo cosi fare altre operazioni. Attenzione e’ fondamentale che non solo ti liberi da una situazione bloccata, ma che capisci cosa hai sbagliato e prendi in pieno la responsabilita’ di ogni affare, sia che vada bene, sia che vada male. Ogni operazione e’ un modo per crescere, come persona e come investitore, e’ un elemento chiave.
agosto 30th, 2010 at 21:12
Scusa Alfio ma ancora non mi è chiaro..nel momento in cui il notaio certifica che vi sono ipoteche su un immobile..egli deve procedere all’estinzione delle stesse, in altro modo non sarebbe veritiera l’affermazione libero da ipoteche e gravami..