Anche per il mutuo non fermarti alla prima osteria

bisogna ammettere che in Italia i broker non sono ancora ben visti e li si guarda con diffidenza, ma il canale internet potrebbe aiutare tantissimo lo sviluppo di questo nuovo tipo di figura professionale

Come trovare i finanziatori? Fatti un elenco di chi conosci e vedi che contatti ci sono che possono avere soldi da investire. Parlo di imprenditori o persone con soldi. Chiunque di noi le conosce, direttamente o tramite amici. Occorre vincere la timidezza e, trovato l’affare (cioe’ devi fare un po’ di lavoro prima) li si contatta e si propone il business. Se e’ un buon business e la persona e’ sveglia, non se lo fa scappare.

In generale e’ meglio lavorare su piazze piu’ liquide e centri piu’ grossi anche per evitare l’effetto “maldicenze” che capita nei centri piccoli (Ravenna pero’ probabilmente e’ abbastanza grande). L’effetto maldicenze e’ quando tu acquisti a sconto la casa di Pino e tutti dicono “Hai visto Mattia che ha comprato la casa di Pino a un tozzo di pane e ora la rivende”… sicuramente non aiuta la vendita. Penso che Bologna potrebbe andare bene, ma anche Milano non occorre che ti trasferisci, puoi venirci qualche giorno alla settimana e avere qualcuno in loco che fa la prima scrematura. Per il coaching, non faccio coaching specializzato sugli immobili, quindi rivolgiti con fiducia ai coach.

Salve, ho saputo da un amico commercialista che ha avuto mandato di vendere una villa sul lago Maggiore. Una splendida villa ottocentesca con ampio parco. La società che la possiede ha un mutuo, naviga in cattive acque e vorrebbe monetizzare, avendo già abbassato di parecchio la richiesta iniziale. Potrei inviarle del materiale informativo? Spero che tramite lei o qualcuno della sua rete di conoscenze si riesca a trovare un acquirente, essendo prevista una ricca provvigione in caso lo si trovi. La ringrazio

Assoutamente si’. Chiami in ufficio per parlare con un coach sull’immobiliare che le potra’ fare una coaching per avere tutti i chiarimenti e valutare insieme l’operazione.

Se non miri in alto quando hai 23 anni, quando lo fai? Hai il dono di puntare in alto, il dono che hanno le aquile anche se per un caso del destino sono nate in un pollaio. Fai benissimo a pensare a queste cose oggi e a pianificare il tuo futuro. Perche’ e’ il luogo in cui andrai a vivere. Se vuoi veramente avere un albergo a 4 stelle nel centro di Siena, oppure l’albergo piu’ lussuoso di Siena o della Toscana o dell’Italia, se e’ questo che vuoi, potrai ottenerlo. Forse non con un finanziamento al 100% in banca, forse dovrai avere dei soci, forse la vita ti fara’ delle sorprese e sicuramente ti mettera’ ostacoli, ma cio’ che vuoi veramente, puoi ottenerlo. Ascolta te stesso e continua cosi’. E trova altre persone con cui condividere questi progetti, aquile come te. Ciao.

Ho fatto la scelta di informare piu’ che di suggerire soluzioni. Per i mutui ho una partnership nella societa’ di brokeraggio MutuiPlanet, quindi li conosco personalmente e so che fanno un buon lavoro. Per broker di societa’, sinceramente non ho contatti specifici, le occasioni capitano. Ti posso dire che si parla di queste cose nel mio seminario A Scuola di Business, con esempi concreti di compravendita di business e societa’. Ma, appunto, la mia societa’ si occupa di informazione e formazione e non di intermediazione.

No, non ho scritto il libro. Non credo neanche di scriverlo, perche’ sono cose che non si possono esaurire in un libro, la parte interattiva del seminario e’ molto importante. Sto valutando la possibilita’ di farne un corso video, ma di nuovo, devo avere qualcosa che mi soddisfi appieno come potenziale educativo.

E’ conveniente ugualmente. Non vedo problemi a pagare le tasse quando ci sono delle plusvalenze rilevanti che altrimenti non avresti avuto, non credi? Comunque si puo’ vendere e ricomprare, vendere e ricomprare. Chiaramente se diventa un lavoro, bisogna pensare a organizzare meglio l’aspetto fiscale.

Ciao Giuseppe, non credo di avere la sfera di cristallo se ti dico che nel breve e per un po’ di tempo, il mercato rimarra’ interessante per le opportunita’ di acquisto – sia da mercato che da situazioni debitorie – ma non liquido come in passato per rivendere. Ovviamente l’immobile giusto nella posizione giusta andra’ sempre via facilmente, ma la situazione richiede piu’ capacita’ di valutazione (e trattativa) rispetto a solo pochi anni fa. Nel medio lungo, questa situazione portera’ comunque a costruire capitali interessanti per opportunita’ di mercato future che ciclicamente si presentano. Per esempio credo che la stretta creditizia sugli immigrati dovra’ allentarsi perche’ comunque il trend di immigrazione e’ destinato a crescere e quindi ci potranno nuovamente essere opportunita’ sui tagli piccoli ed economici che oggi stanno soffrendo.

Fai bene a spronare amici e parenti, ma non aspettarti che loro vedano e sappiano quello che vedi e sai tu. Hai fatto delle cose che loro non hanno fatto, imparato, studiato, rischiato, sei sicuramente cresciuto come persona oltre che come investitore. Chi non ha fatto il tuo percorso… sta ad aspettare. Amen.

Ho studiato un po’ la legislazione inglese in materia, ma ho deciso di limitare gli investimenti all’estero a pochi paesi e non c’e’ UK. E’ un mercato molto piu’ competitivo dell’Italia. Comunque puo’ essere una buona idea visto il mix di calo dei prezzi e Olimpiadi in arrivo (Londra, naturalmente). Cio’ che potresti fare e’ cercare formatori inglesi e partecipare a qualche seminario o iscriverti a qualche membership made in UK. Magari la’ puoi trovare il partner che cerchi. In questo momento gli investimenti immobiliari all’estero non sono tra le mie priorita’, ma grazie dell’offerta.

Ciao Alfio.
Bell’articolo Alfio come tutti gli altri.
Se uno sente più campane alla fine è più sicuro di fare la scelta giusta.
Agire troppo d’impulso penso che non sia quasi mai la scelta giusta.
Adesso Alfio le banche fanno mutui al 100% o solo con la garanzia dell’immobile?Se uno compra all’asta con uno sconto del 50% del prezo di mercato, anche una banca ha il suo interesse a farti il mutuo.
Grazie mille.
Buona serata a tutti.

Non c’e’ un numero specifico. Ho visto persone fare 20 compravendite all’anno come privati come prima casa e ho visto persone che dopo 2 operazioni hanno deciso di aprire una societa’ e gestire la cosa professionalmente. Parla con il tuo commercialista come e’ meglio gestire la cosa per la tua situazione. Tutto cio’ che bisogna pagare di tasse va pagato, cercando di ottimizzare il carico fiscale.

Ti chiedo un parere spassionato e se possibile sincero.
Nei tuoi corsi parli di un delta economico tra acquisto e rivendita di almeno il 30%.
Dopo diversi stralci chiusi con soddisfazione ho “assaggiato” il mercato delle aste.
Immobile nell’hinterland milanese, 70 mq, valutato da sei agenzie diverse sui 120/130 mila (quinto piano, condizioni molto buone etc etc) e pagato 90 mila.
Dopo sette mesi per svincolare il capitale messo lo rivendo a 100 mila pur di togliermelo di dosso.

La domanda quindi è: che prospettive ha un mercato immobiliare così ingessato in cui una piazza come l’hinterland milanese (ad esempio) ha un valore di rivendita “veloce” inferiore ai 1500/1600 Euro metro?

Secondo me è si il momento di comprare, facendo grandi affari, ma dubito fortemente che ci sia una velocità adeguata al tipo di investimento per la rivendita : se fai mutui “sconvenienti” con le banche (quelli che ti danno volentieri perchè sconvenienti ai più) finisci con il pagarteli anche per un anno e nel frattempo “bruci” il plafond creditizio per fare altre operazioni in parallelo.

Se fai, come ho fatto per gli stralci, un investimento con soldi di terzi investitori e glieli tieni fermi quasi un anno, o paghi interessi talmente alti da vanificare la resa o rischi che alla futura occasione di investimento ti neghino la liquidità per l’eccessivo tempo di esposizione…

Insomma, un tuo parere sincero, realista e “tecnico” su questo periodo, le cui prospettive future in termini di economia globale non sono nemmeno poi così floride da pensare di ricostruire lo stato di cose di qualche anno fa.

Scusa se mi sono dilungato, ma credo che le mie perplessità siano condivise da molti che operano in questo ambito, e un tuo punto di vista parimenti apprezzato.

A presto

Caro Alfio, mi chiamo Carlos ed ho partecipato 3 anni fà al tuo interessantissimo corso sugli investimenti immobiliari a Roma. Prima della fine del corso ti avevo chiesto cosa secondo te conveniva fare tra: accendere un mutuo a tasso fisso ed uno a tasso variabile; tu rispondesti che “le aquile fanno il tasso variabile e i polli accendono mutui con tasso fisso”.

Ho finito di leggere la scorsa settimana l’ultimissimo libro di Robert Kiyosaki ” la cospirazione dei ricchi” scritto nel 2009. In questo ultimo libro, R.K. parla di un fortissimo rischio di iperinflazione a livello mondiale.

Avendo già in prima persona vissuto in Argentina uno stato di iperinflazione, vorrei chiedere la tua opinione riguardo a cosa conviene fare secondo te adesso, anno 2010, in Italia, in previsione anche dei prossimi 5 anni, tra accendere un mutuo a tasso fisso ed uno a tasso variabile.

Grazie in anticipo,
con stima

Carlos

Caro Alfio
ho frequentato circa due anni fa il corso sugli immobili e devo dire che mi ha aperto la mente in maniera incredibile. Abito a Milano (zona piuttosto favorevole) e, subito dopo il corso, mi sono messo in moto per attivare “la mia nuova attività”! Ho cercato, innanzitutto, di costruirmi uno staff (agenzie immobiliari, imprese di ristrutturazioni, geometri, architetti, commercialisti, notai ecc) e poi ho cominciato a fare un giro perlustrativo per le banche (conosciute e non) per poter verificare la fattibilità di un’erogazione di mutuo per acquisto di immobili, principalmente alle aste. Ma qui ho sbattuto contro un muro, nel senso che nessuna di esse è disposta ad erogare un euro se non si ha un posto di lavoro che possa garantire il pagamento delle rate. Ora mi chiedo…se non ho un lavoro come faccio ad iniziare un’attività di questo tipo? Investitori tra le persone che conosco non ne ho trovate, per cui devo per forza utilizzare le banche. Ma come faccio se loro non mi danno la disponibiltà finanziaria? Al corso non mi è venuta in mente questa eventualità altrimenti te l’avrei chiesta li sul posto! Per favore mi fai avere qualche soluzione?
Grazie Davide.

Ciao Alfio volevo farti due domande se possibile. Come posso io acquistare una casa a mutuo con uno stipendio di 1000 euro quando la banca con mille euro di stipendio ti concede al massimo 60.000 euro di mutuo? la seconda domanda è: come posso rivendere casa una volta fatto il rogito notarile e quindi messo a mutuo l’appartamento? Non ci sono delle leggi che prima dei 5 anni non si può rivendere un appartamento altrimenti è considerato speculazione immobiliare e si deve pagare una plusvalenza del 20 %? Aspettando una tua risposta. Ti porgo cordiali saluti.

Salve,
come ci si deve muovere per ottenere un secondo mutuo per aquistare un` altra casa?
ho la liquidita` per farlo ma vorrei usare la leva finanziaria della banca
Grazie

Ciao Alfio, ti chiedo se gentilmente anche se lhai ripetuto molte volte, come fare, se io acquisto un immobile come seconda casa, quali sono le possibilità che ho a disposizione nel muovermi x evitare di pagare una plusvalenza del 20% se non attendo i 5 anni, immagino vendita prima dell’atto( se me la spieghi), altrimenti ? Grazie

MI stai chiedendo di spiegarti come non pagare le tasse che devi pagare? Ti posso dire questo: se acquisti una prima casa e poi la vendi, puoi ricomprarne un’altra entro l’anno dalla vendita mantenendo le agevolazioni prima casa, come e’ giusto. Sulla seconda casa non ci sono agevolazioni e anche questo e’ giusto. Il mio punto di vista e’: pensa a guadagnare che se guadagni bene non ti pesa pagare le tasse.

Ciao Alfio,
Considerando che, (come hai detto in una risposta precedente)”Il business degli Immobili e’ anche un business di relazioni” (con la Banca) qual’è la “molla” da usare per riuscire ad avere la Banca come “partner”, oltre ai “buoni rapporti” ed alle garanzie??!!. Ci sono istituti Bancari fidati, che tu conosci, che sono particolarmente “sensibili” a questo tipo di “relazioni” per i quali ti sentiresti di darmi un consiglio ??!…Sono due domande di fila. Grazie.

Non so che operazione fai, pero’ come dico sempre e’ fondamentale investire in immobili a leva. Ovvero fatti finanziare dalla banca l’acquisto del secondo immobile mettendo un po’ di soldi tuoi derivanti dalla vendita del primo. Non so perche’ il nuovo immobile ti interessa. Se e’ solo perche’ “ti piace” non e’ un buon motivo dal punto di vista finanziario. Un buon motivo e’ sempre se riesci ad aumentare il capitale investito.

Oggi le perizie bancarie sono piu’ vicine al valore reale, questo metodo era esattamente quello che si usava prima del 2007, con i mutui al “110%”. Diciamo che le logiche delle banche sono cambiate e bisogna giocare nella situazione attuale. Se uno ci riesce, sicuramente e’ un bellissimo modo di investire in immobili senza soldi.