Come vendere immobili: con l’agente immobiliare

In genere gli agenti immobiliari vogliono l’esclusiva e non è facile convincerli del contrario.
In ogni caso, l’anno scorso ho letto un ebook di un altro autore che consigliava – secondo la sua esperienza – di dare l’esclusiva perchè in caso contrario potrebbe capitare che un cliente visiti la stessa casa diverse volte, ma con agenzie diverse, e potrebbe pensare che il venditore sia poco serio.
Tu consigli di non concederla!
Come mai questa discordanza di vedute tra professionisti?
Per quanto riguarda il pagamento dell’agenzia io sono convinto che sarebbe più giusto pagare la loro percentuale sulla base del reale guadagno e non sull’intero importo di vendita.
Che ne pensi? E’ fattibile?

Caro Alfio,
complimenti sempre ed innanzi tutto perchè te li meriti, in merito al discorso dell’esclusiva o meno dell’incarico di vendita di un’imobile, ti dirò la mia.
Noi Agenti immobiliari (o almeno quelli seri e professionali) non cerchiamo l’incarico per collezionare carta;
come in qualsiasi altro settore, tu affidi il lavoro ad una sola persona, non dici a dieci avvocati di condurre una causa, non dici a dieci commercialisti di fare la tua dichiarazione dei redditi, non vai da dieici medici a sentire il loro parere e paghi solo chi secondo te è il migliore;
perchè allora dovrebbe funzionare così per noi.

Per noi mettere per iscritto le cose, significa definire patti e condizioni dell’operazione, non farlo significherebbe, lavorare sperando che tutto fili liscio, perchè ovemai in fase di vendita il venditore decida di cambiare il prezzo di vendita, i tempi di rilascio immobile, condizioni di vendita o un altro collega lo pubblicizzi a condizioni differenti, che cosa andiamo a dire al potenziale acquirente che figura facciamo (immagina che quell’acquirente possa essere tu).

Si può pensare come soluzione che accontenti tutti ad un inarico scritto senza esclusiva, è vero che potenzialmente un agente immobiliare potrebbe anche non interessarsi a pieno in virtù del fatto che si potrebbe lavorare a vuoto, ma per lo meno in fase di vendita non ci saranno sorprese ed ognuno dovrà rispettare gli impegni presi.

In aggiunta a quanto inanzi detto, ti do una chicca degli ultimio tempi, una buona fetta degli agenti immobiliari sta scegliendo di collaborare tra di loro, di non farsi guerra( come vogliono buona parte dei franchising), c’e’ un sistema di derivazione americana L’”MLS” cioè Multiple Listing Service, il cui nome è MLS FAIP/REplat, che è un innovazione vincente del mercato immobiliare. È il primo MLS europeo creato per favorire la collaborazione nella compravendita fra agenti immobiliari con l’obiettivo di aumentarne il fatturato, allargarne il portafoglio clienti e velocizzarne il business.
Con questo sitema il venditore-proprietario affida la vendita ad un solo agente e sarà poi questo agente a collaborare con altri colleghi, questo sistema ci ha fatto capire che si può guadagnare metà, che è molto meglio di niente.

Sperando di essere stato utile alla discussione, ti rinnovo la mia stima incondizionata e auguro a te e a tutti, per l’avvicinarsi delle prossime feste, buon natale e buon anno.

buongiorno,
vorrei riportare la mia personale esperienza di agente immobiliare.
dare un incarico esclusivo in realta e’ meglio per la seguente ragione. immaginate di dare un incarico a piu agenti, ed immaginiamo che io veda la casa con un agenzia e poi con altre. ora, quale e’ l’obbiettivo del compratore ( esperto e non ) ?
comprare ad un prezzo ribbassato. possibilmente del 30 %. giusto ?
bene ora io cerchero’ di contattare tutti gli agenti , e cerchero’ di capire in fase di colloquio quale e’ il limite piu basso a cui sono disposti a trattare con il proprietario una accettazione. ( motli agenti sono dei gran chiacchieroni e parlando parlando si finisce per dire sempre qualcosa utile per chi ascolta con attenzione… ora supponiamo che uno degli agenti accetti di sottoporre al propriatario la proposta + bassa possibile . cosa e’ successo ? che il potenziale compratore di casa vostra potendo scegliere in un panorama vasto di agenti, sceglie quello che gli consente di fare una proposta il piu bassa possibile. In realtà vi sta facendo perdere tempo e basta dato che voi non volete vendere a prezzo ribbassato ! se ripetiamo il discorso per ogni cliente che vede la casa pubblicata con piu agenzie quale risultato otteniamo ?
presto o tardi la casa sarà venduta, certo ma a che costo ?
se non avessi trovato una pluralità di agenti avrei dovuto trattare solo con una persona e con tutta probabilità non avrei potuto offrire un prezzo cosi basso evitando do far perdere tempo al venditore.
come si dice a roma: troppi galli a canta’ non fa mai giorno …
Un saluto e un ringraziamento per l’attenzione.

Onestamente non penso ci sia bisogno di essere una volpe per trovare la stessa casa sugli stessi giornali e siti internet consultati da chi cerca casa…
Se l’agente fa bene il suo lavoro, non vedo cosa possa fare di più una pluraltà di agenti ? sono d’accordo con te se parliamo di immobili molto costosi e molto grandi, dove i tradizionali canali di pubblicazione non sono magari sufficienti ma se l’oggetto della vendita e’ di piccolo\medio taglio con prezzi ” commerciali” ( credo sia questo il target di case ambito da chi fa investimenti immobiliari ) mi pare più appropriato scegliere un agente professionale e dargli piena fiducia. Egli infatti farà tutto cio che e’ nelle sue possibilità per vendere bene e velocemente, ivi compreso l’ausilio di collaborazioni con altri colleghi , evitando al proprietario di casa di barcamenarsi tra agenti, sedicenti tali, portieri, sensali, squali, nani e ballerine…
Credo che una breve ricerca di mercato ci possa facilmente far capire chi lavora bene e chi no ( a volta basta leggere gli annunci .. ve ne sono alcuni veramente esilaranti ) . Scegliete il vostro agente e dategli fiducia !
Poi naturalmente caro Alfio si può essere d’accordo o meno, e pur rispettando il tuo punto di vista, invito te ed i lettori a riflettere…

Io riporto la mia esperienza e tu, giustamente riporti la tua. Non c’e’ la verita’, ci sono solo esperienze. La mia strategia e’ non dare l’esclusiva e usare tanti agenti. La tua e’ non usare gli agenti. Grazie per il feedback.

Infatti, l’interesse dell’agente e’ soddisfare il cliente. Se moltiplico gli agenti moltiplico le possibilita’ che qualcuno mi soddisfi. Invertiamo la cosa: perche’ non chiediamo a un agente l’esclusiva? Cioe’ che si occupi di vendere solo la nostra casa cosi’ si concentra e la vende al meglio. DIrebbe di si? No, chiederebbe se siamo ubriachi e direbbe di no. E allora che senso ha che il cliente (chi ha la casa da vendere) limiti le sue possibiita’ restando con un solo agente, mentre il fornitore (l’agente che la vende) le mantenga intatte e scelga su quale cliente lavorare? Non ha nessun senso. Se ho una merce la voglio distribuita nel modo piu’ ampio possibile. Nell’esclusiva il vantaggio e’ tutto e solo per l’agente, non per chi vende l’immobile (anche se ogni agente e agenzia e network cerca di spiegare il contrario).

Tutte le agenzie vendono la storia del servizio, ma il fatto e’ che tutte hanno piu’ o meno lo stesso servizio e non e’ niente di che. Io consiglio di non dare l’esclusiva e i motivi li ho esposti. Capisco i motivi per i quali le agenzie la vogliono, pero’ non mi fanno cambiare idea.

Ciao a tutti. Io sono costruttore e ho un agenzia.
Non ho mai dato esclusive e non ne ho mai chieste.
Sono troppi, purtroppo, gli agenti che una volta ottenuta l’esclusiva,non si impegnano a fondo, o almeno non come con quelle “non-esclusiva” ….tanto se il cliente vende, la provvigione arriva lo stesso.
Sicuramente tutti i presenti non appartengono alla categoria dei citati pelandroni, altrimenti non sareste qui da Alfio,ma se la categoria agenti è così criticata, lo dobbiamo proprio a loro.
E poi ragazzi…nessuno vende meglio di noi…quindi a cosa ci serve l’esclusiva. Auguro a tutti voi un anno di vendite e successi in tutti i campi della vostra vita e a te Alfio auguro di continuare ad aiutare tanta altra gente come hai fatto finora.
Ciao Marco

caro Alfio,
sono un agente immobiliare da oltre 40 anni sulla piazza, sto leggendo il tuo blog sulla tua esperienza, sui tuoi consigli e le recensioni di persone che interagiscono su internet con te… e mi pongo la tale domanda… Se Alfio non crede al fatto, per me piu’ che giustificato e valido, di conferire ad una agenzia sola, seria ovviamente, l’incarico di vendita esclusivamente, puo’ essermi utile per tutti gli insegnamenti che ogni giorno lui impartisce sul businnes, sul denaro che fa la felicità, sull’investire in immobili…? come posso credergli? cosa posso realmente imparare che sia VERITA’? Mi fido delle sue parole? Aiutami, caro Alfio a capire… certo è ovvio che su certi argomenti si possa avere idee divergenti ma come fai a pensare che sia piu’ remunerativo non conferire un incarico in esclusiva… questo proprioo non lo capisco!?
attendo tua gentil risposta,
grazie, Maria.

Ciao a tutti.
La cultura, sia finanziaria che immobiliare, nel nostro paese è bassissima e per questo la furbizia impera e si tinge di professionalità.
Siete padronissimi di non dare esclusive: poi se si creano i problemi giuridici che spesso capitano (basta vedere quante cause arrivano in Cassazione per delle sciocchezze e spesso solo per dolosa mala fede) e dovrete ricorrere all’avvocato, problemi vostri… cioè dei furbi!
Il paragone con gli USA non è assolutamente fattibile: là le regole del gioco e le leggi sono diversissime. E comunque gli stranieri di common law ed in genere anglosassoni rimangono stupiti ed infastiditi del caos che in Italia crea la mancanza di un obbligo di esclusiva.
All’estero proprio queste regole diverse creano serietà e professionalità: gli obblighi per gli uni e per gli altri sono pesanti e sanzionati, la giustizia è rapida (i “furbi” pagano per la loro poca serietà in poco tempo), la buona fede in contraendo ha un senso come la responsabilità precontrattuale. Così si crea la vera concorrenza tra Professionisti.
Non con le furbate e la mancanza di regole come da noi.
A presto…e buon lavoro.

Negli USA c’e’ un database comune di case da cui tutti gli agenti possono attingere e possono quindi provare a vendere (o affittare) la casa. E’ un mercato concorrenziale e nessuno si scandalizza che ci sia la concorrenza tra agenti. E’ in Italia dove chi non e’ bravo a fare il suo mestiere di agente, invoca l’esclusiva invece di accettare la concorrenza. Come CLIENTE dell’agente ho il sacrosanto diritto di cercare il FORNITORE DI SERVIZI che mi da’ il servizio migliore.

Alessandro, hai informazioni errate sull’esclusiva in USA. Negli USA si puo’ dare la casa in vendita a piu’ agenti (Open Listing), basta essere chiari che lo si fa. Alcuni penseranno che non vale la pena impegnarsi, altri si daranno piu’ da fare sapendo che sono in competizione. In ogni caso negli USA la qualita’ del servizio degli agenti immobiliari e’ piu’ alta di quella dell’agente immobiliare italiano medio, quindi ha piu’ senso eventualmente dare l’esclusiva (Exclusive Right-to-sell Listing). E’ vero invece quello che dici sui MLS, non volevo andare cosi’ nel dettaglio perche’ non credo che questa discussione su come si vendono le case negli USA interessi molto agli italiani che leggono questo blog. Cio’ che conta e’ quello che e’ meglio fare in Italia e su questo ho ampiamente risposto. Grazie per la partecipazione.

Sono daccordo Alessandro, ho anch’io degli agenti “partner” con i quali lavoro preferibilmente. Ma me li sono creati con il tempo e il lavoro. Per chi inizia e’ un ottimo metodo contattare tanti agenti e selezionare poi quei pochi con cui si lavorera’ preferibilmente. Scegliere a priori non e’ facile ne’ conveniente.

Scusa l’errore ortografico….mi è scappata un’ acca nella fretta e ho scritto “Hai tuoi studenti” invece di “Ai”!!!
Ale

Bene….un ottimo plus.
Ale

mi chiamo Giorgio, rappresento un impresa edile e le avevo inviato tramite raccomandata una serie di documenti, con i nostri contatti, volevo solo sapere se aveva visto la documentazione e se aveva riscontrato un interesse, se fosse tale o no, volevo sapere qualcosa in merito, aspetto una sua risposta, grazie e distinti saluti.

Puoi fare le tue ricerche personali, anche andando in loco, chiedendo. Il business degi immobili si fa molto sulla strada e parlando con la gente. La risposta generale che puo’ interessare tutti e’ la seguente: nell’investimento immobiliare ci sono spesso dei rischi di cui e’ difficile stimare la portata. Diciamo che e’ difficile che tutte le stelle si allineino e che tu abbia l’occasione perfetta. Per questo motivo e’ essenziale che il margine sia ampio (almeno il 30%). E per questo motivo consiglio a chi inizia – come mi pare sia il tuo caso – operazioni semplici dove sai tutto e controlli tutto (pur sapendo che un margine di imprevisto c’e’ sempre).

Davide, non ti posso dire “mandami il progetto che lo guardo” perche’ se inizio con te in una settimana mi arrivano 100 progetti e non posso sicuramente valutarli tutti. Ti posso dire “datti da fare, metti giu’ un progetto e contatta direttamente chi puo’ finanziartelo”. Per trovare finanziatori bisogna essere svegli e sbattersi. Se hai voglia di farlo, il finanziatore lo trovi.

Messaggio per Li Bergolis Antonio.

Furbo il sig. Antonio, gli scemi sono i miei colleghi che accettano queste condizioni.

Le mie condizioni sono ben diverse: incarico solo in esclusiva e ti garantisco i contatti non solo miei ma di una rete di 3000 seri professionisti a livello nazionale e di un centinaio nella mia città. Morale della favola: darmi l’incarico in esclusiva significa darlo contemporaneamente a 100 agenzie ( solo quelle della mia città ) ad un UNICO PREZZO ed UNIVHE CONDIZIONI, avendo un unico INTERLOCUTORE. Questo per me vuol dire competenze, serietà, opportunità e soprattutto evitare di vedere l’immobile sputtanato a destra e a manca e magari con prezzi differenti.
Alfio la mia non è un’opinione, è un dato di fatto, le opinioni vengono quasi sempre smentite, daltronde sono sempre OPINABILI……

Mimmo fai il tuo mestiere di agente e io faccio il mio di investitore. Non mi convince la cosa “dia a me il mandato in esclusiva e vedra’”. E la mia esperienza e’ che anche con i piu’ bravi agenti che ho trovato, se avessi dato l’esclusiva ci avrei rimesso come minimo tempo. Mi fa piacere se siete 100 agenzie. Ma mi fa ancora piu’ piacere darlo ad altri 5 network cosi’ le agenzie sono 500. Piu’ un po’ di agenti indipendenti che si fanno il mazzo tanto per vendermi la casa. La tua non e’ un dato di fatto, e’ un’opinione e anche assai di parte, ma e’ giusto che tu porti l’acqua al tuo mulino. Ma io non ho mulini, devo solo rispondere a chi legge questo blog: e spiego cosa funziona in pratica.

Si chiama concorrenza: se sei bravo vendi, altrimenti ti fai da parte. La professionalità sta solo in questo, non nell’avere un’esclusiva.

Poi non ci sono affatto problemi di sovrapposizione degli acquirenti: chi vende vuole che ci sia richiesta e soprattutto che per l’acquirente scatti quello che Cialdini chiama il “principio della scarsità”. Altro che confusione.

Aggiungo anche qualche altra cosa, per quella che è la mia esperienza. Diversi agenti immobiliari mi contattano per vendere i miei immobili, per i quali faccio pubblicità su internet ad esempio. Ovviamente specifico sempre che lavoro senza dare l’esclusiva.
Alcuni si impegnano, altri no. A volte vendono alcuni, a volte altri. Io pago sempre la provvigione, e spesso, se vendono velocemente, aggiungo anche un “fuoribusta”. L’importante è essere chiari. A volte invece sono più bravo io a vendere da solo attraverso altri canali. Chi vince prende il premio, concorrenza leale!

Quindi, cari signori agenti, se siete veramente bravi come dite (e io credo che in giro di bravi ce ne siano, anche bravissimi), potete tranquillamente lavorare senza esclusiva e guadagnare anche di più!
La professionalità e la correttezza si vede da altre cose.

PS: finora tutti quelli che ho conosciuto (agenti) hanno detto di essere degli ottimi professionisti e hanno detto che invece in giro ci sono un sacco di cialtroni. Come è possibile? Perchè i cialtroni sono sempre gli altri? Per non sbagliare non dò mai l’esclusiva a nessuno, non si sa mai.

Mi dispiace che nelle transazioni immobiliari non siano per niente considerati gli ingegneri.. anche noi, almeno dalle nostre parti, abbiamo questa funzione.. anzi è spesso così che ci consentiamo di lavorare per ristrutturazioni ecc…

Carissimi,
Basta fare la collezione d’incarichi in esclusiva messi nel cassetto ed aspettare che il cliente venda da solo pretendendo penali per un servizio mai svolto, bisogna lavorare, correre, non pretendere l’incarico ma guadagnarselo al momento della presentazione della proposta, solo qui è giusto prendere l’incarico in esclusiva, “all’accettazione della proposta da parte del venditore”, serve a tutelare il cliente e il nostro lavoro da eventuali fughe.
Ho 25 anni, 2 agenzie immobiliari, una società di costruzione, studio tecnico, siamo 5 ragazzi e ci pieghiamo dalla mattina alla sera per creare la nostra futura libertà finanziaria, in modo onesto senza pretendere nulla ma lavorando seriamente, state sicuri che guadagnerete meno all’inizio ma alla lunga paga, non servono franchising o catene del genere, ESISTE INTERNET, ingaggiate un webmaster piuttosto che queste note catene, create uno staff serio e volenteroso e fate innmorare il cliente con la vostra passione, è questa la chiave del successo.

Saluti e buona lavoro

E bravo Lorenzo! Questo e’ lo spirito giusto, ti vedo bene.

poveri agenti immobiliari, sono tutti + Bravi + intelligenti nella vendita di loro
Ci sono investitori che vendono l’immobile e non avvisano l’agenzia della vendita (perhè hanno raggiunto il loro scopo e quindi ci se ne frega)ma il povero agente immobiliare ch non sa ancora niente va con una proposta d’acquisto dal Sig. investitore il quale si “gonfia” dicendo di aver già venduto l’immobile personalmente …e cosa succede?????? che l’agente immobiliare torna dal suo cliente come un cane bastonato facendo la figura di merda …evviva la professionalità.
L’atteggiamento dell’ investitore e di chi compra all’asta è questo fregarsene di tutto e tutti …
di chi perde la casa di chi perde la mediazione etc..
Per questo vi dico che prima di partecipare ad un corso è meglio capire come siamo realmente essere come Alfio Bardolla o altri investitori non è facile

Sono tutte verità quelle fin qui lette, nessuno ha torto. La realtà è che le cose bisogna guardarla dal proprio punto di vista.
Dal mio punto di vista posso dirvi che se devo lavorare su un incarico in esclusiva, su di esso investo dei quattrini e i risultati io, dico IO li ottengo; su un incarico senza l’esclusiva non investo nemmeno 1 centesimo perchè fare pubblicità gratuita a chi poi si gonfia, come dice qualcuno, dicendo all’agente immobiliare ” mi dispiace ma ho già venduto la mia casa ” non ne vale assolutamente la pena. A queste persone, quando entrano nel mio studio dico: più avanti ci sono altri polli a cui può rivolgersi…….

Complimenti Giorgio,quello che dici e’ proprio vero, io non sono un ag.imm. sono dalla parte opposta ma quello che scrivi e vai dicendo mi trova ass.d’accordo. Basta essere corretti.
Ti faccio di nuovo i complimenti per la tua prosperita’,alla faccia di chi dice che va male!!!!.

Complimenti a tutti, leggere sulla questione dell’esclusiva o meno è stata per me di grande stimolo!!!

Caro Alfio,
personalmente non dedico neppure un istante della mia vita ad un cliente che non ripone fiducia nel mio lavoro.
Se il cliente vuole vendere casa, ha due possibilitá, come tu ben dici. Cioé il fai da te, ma se é cosí semplice perché non lo fa per mestiere, oppure affidarsi ad un professionista. Ora, tu che sei professionista puoi capire che nessuno lavora senza essere sicuro di guadagnare. Tu impartiresti i tuoi corsi a condizione che se guadagno con quello che ho imparato ti pago?
Se io mi considero bravo, e sono capace di trovare i clienti che acquistano immobili, pensi che non sia capace di trovare immobili da vendere con esclusiva?
Mi permetto di dire che il tuo suggerimento vale per te e forse per qualche sprovveduto, ma non certo per professionisti seri.
Ciao da un professionista immobiliare che non ha paura a dire NO al cliente.

Caro Alfio,
rispetto la tua opinione ma voglio solo dire a te ed ai lettori che io lavoro da oltre 30 anni in questo settore, e mai ho accettato (salvo rari casi) di lavorare senza esclusiva. Debbo dirti che sono ancora qui perció ho potuto vivere (molto bene) selezionando i clienti. Posso affermare che i clientucci, i furbetti, i nuovi investitori che dopo un corso sanno giá tutto, avranno vita dura con le aziende immobiliari piú serie. Potranno trovare interlocutori poco capaci e con poca fiducia in loro stessi e nelle loro organizzazioni. Ritengo che un agente serio non debba assolutamente abbassarsi a livelli umilianti, e lavorare senza avere la certezza di un guadagno é molto piú che umiliante. É semplicemente sciocco. Cari Agenti svegliatevi, lavorate come si deve e non abbiate timore di non accettare un fax-simile di cliente. Andate fuori e cercate veri clienti. Siete forse smidollati a tal punto? Siete proprio incapaci? Allora cambiate mestiere, ma prima provate a cambiare voi stessi. Un augurio a tutti, ed evidentemente a te caro Alfio.

Non conosco ovviamente la zona, puo’ essere che comunque sia poco liquida la zona oppure il taglio. La strategia che vuoi usare e’ quella “all’ingrosso”, ovvero proponi un immobile a prezzo basso vendendo la potenzialita’. Questa va bene ma richiede investitori abbastanza lungimiranti e con disponibiita’. Prova a considerare un piano B, alternativo, l’ipotesi che sia tu quello che ricava i 4-5 appartamenti e debba quindi pensare di vendere una cosa completamente diversa. Il mercato alla fine ha sempre ragione, nel bene e nel male. Io proverei a spingere veramente sul concetto di opportunita’ di investimento, presentando anche un’ipotesi di trasformazione e se vedo che non si va da nessuna parte, considero il piano B.

ciao alfio sono daccordo con te sul fatto di non dare l’immobile in esclusiva e che invece la concorrenza faccia bene! ma ho un dubbio che non capisco nel dare la casa a piu’ agenzie:qualora una delle tante agenzie a cui ho dato le chiavi mi vende l’appartamento ,alle altre spetta una commissione oppure no? in poche parole quelle agenzie che non sono riuscite a vendermi l’appartamento devo pagarle oppure no? ciao e grazie

Ciao Alfio, mi chiamo Massimo e sono un ragazzo di 25 anni che sta cercando di attivarsi come dici sempre tu. La mia passione primaria è quella degli immobili perché fin da quando ero piccolo ho sempre pensato che ci si può arricchire se uno ci sa fare. A questo punto volevo dirti io mi sono mosso per trovare un finanziatore e gli ho proposto l’affare, questa persona mi ha dato il consenso di muovermi e vedere degli immobili per poi magari collaborare una volta trovato il giusto immobile (perché anche lui lo vorrà vedere visto che mi fa da garante). Adesso come dovrò muovermi? Mi sono sorti un po’ di dubbi a riguardo:

1) quale è il passo da fare dopo aver trovato il finanziatore?
2) se acquisto l’immobile dall’agenzia quando pago la commissione? Quando ho il mutuo?
3) Quando pago le spese notarili? Quando ho il mutuo? Cioè se io compro una casa di 80.000 mila euro devo chiedere 100.000 per pagare sia le commissioni all’agenzia che le spese del notaio?
4) Essendo la mia città una piccola realtà di 60.000 abitanti c’è rischio che non si trovi l’acquirente in 6 mesi?
5) C’è rischio che essendo Rieti una piccola cittadina e le persone di vista si possono conoscere il vocio della gente possa condizionare la rivendita dell’immobile e quindi non trovare l’acquirente?
6) E’ giusto prendere l’immobile nella mia città o è meglio prenderlo a Terni o Roma?

Ti ho fatto le domande 2 e 3 perché io a questa persona gli ho detto che se lui mi fa da garante si può dire alla banca di pagare il mutuo non ogni mese ma di spostare le rate del mutuo a 6 mesi e nel frattempo rivendere. Il mio scopo è non fargli mettere soldi nemmeno a lui, ma garantirmi e basta. Che ne pensi?
Grazie Alfio in anticipo dei preziosi consigli che mi darai.
Un saluto e un abbraccio ti seguo sempre.
Massimo

Ciao Alfio e grazie per i consigli dati però non capisco questo: pago le commissioni e le spese notarili con il mutuo oppure deve pagarli il mio garante?
Se così fosse non credo che il garante me le paghi. Cioè se prendo un immobile a sconto devo prendere un mutuo un pò più alto per pagare le spese notarili e le commissioni all’agenzia (semmai acquistassi dall’agenzia)?
Grazie e scusami se sono pignolo ma vorrei essere sicuro di ciò che faccio!
Un abbraccio ti stimo
Massimo.

Ciao Alfio sto cercando l’immobile a sconto del 30% non è facile ma nemmeno impossibile. Volevo chiederti un consiglio. Ieri sono andato a vedere una casa di nuova costruzione e c’era anche il costruttore che le ha costruite, inizialmente l’agente immobiliare mi aveva detto che l’immobile costava 110.000euro io però parlando con il costruttore sono arrivato a farlo scendere di 100.000euro ma non mi basta perché vorrei scendere ancora per ricavare il più possibile quando lo rimetterò in vendita, infatti, volevo fare una proposta d’acquisto di 85.000/90.000 mila euro. E’ un immobile di 48mq lordi con i balconi arriverà a 58/60mq, nuovissimo, costruito con i materiali di ultima generazione. La zona è periferica, 1500 a Mq proprio vicino a dove abito io. Un monolocale. Ma sono sicuro che non scenderà a 85.000 mila. Volevo fare la proposta di acquisto tramite agenzia. Tu che consiglio puoi darmi a riguardo? Altrimenti lascio perdere e cerco altrove. Grazie mille Alfio dei tuoi consigli preziosi. Ti stimo. Saluti Massimo.

Io penso che se uno sa fare il suo lavoro, non ha bisogno dell’esclusiva, LAVORA, PRODUCE e porta il risultato a casa. Avere l’esclussiva significa che se poi io mi vendo la casa da solo, e quindi sono stato piu’ bravo di te, ti devo pagare la provvigione comunque…e dove siamo…nel paese delle meraviglie ??? Io sono sempre stato di un parere soltanto ovvero ” Vuoi i soldi…guadagnateli !!! ”
E poi comunque e’ nell’interesse del venditore dare le stesse armi in mano a tutti gli agenti che lavorano per lui. Per esperienza sono d’accordo con Aldo, anche perche’, se qualcuno magari leggesse bene e si ricordasse tutte le parole lette, Alfio dice di crearsi una buona squadra, non di dare la vendita in mano a cani e porci, tradotto, di agenzie sul mercato ce ne sono a migliaia, la vendita non la dai a migliaia, la dai a quelle che ritieni essere le piu’ affidabili, e diventano, FORSE, dieci o venti…FORSE !!!

Ma certo, se un agente sa fare il suo mestiere e’ un grande partner e si guadagna bene tutti.

aggiungo riguardo al blog sull’esclusività del mandato per le agenzie immobiliari, che anche io mi sono trovato a “dover” cedere l’esclusiva per poi vedere un assurdo disinteresse nella promozione e preentazione della proprietà: di tutto in materiale da me consegnato hanno pubblicato solo la foto aerea

Nessuno DEVE cedere l’esclusiva. Se quell’agenzia voleva l’esclusiva basta dire, “no grazie, la do’ da vendere ad altri, saluti”. La prossima volta faccia cosi’.

Nulla mi vieta di chiederLe informalmente ,qualora Lei avesse possibili mediatori/acquirenti e ritenesse interessante una collaborazione ,un contatto privato.
il mio unico problema è la non disponibilità a muovere somme anticipatamente ,cosa che è richiesta dalla maggioranza degli intermediari per sviluppo promozioni online e quant’altro

E’ vero, in America e’ tutto molto trasparente, i prezzi e le case sono a disposizione di tutti. Pero’ io e i miei studenti operiamo in Italia e quindi il focus e su cosa conviene fare in Italia all’investitore immobiliare.

Da legale hai una visione un po’ troppo rosea del lavoro degli agenti immobiliari. In questo caso si sta parlando di un’unica funzione: vendere l’immobile.
Ed e’ indubbio e parlo per esperienza mia e dei miei allievi, che se dai la casa da vendere a 20 agenti invece che a uno solo, la vendi prima e meglio.
Poi certo, e’ tua responsabiita’ sapere cosa chiedere, valutare i documenti, usare l’agente al meglio. Ma quella e’ appunto e’ tua responsabiita’. E poi senti, se ti capita di avere clienti perche’ non sono stati capaci di fare le cose bene, non mi sembra sia il caso di lamentarsi. Comunque a Milano si dice ofele’ fa el to meste’.
Gli agenti che facciano gli agenti, gli avvocati che facciano gli avvocati e gli investitori in immobili che facciano gli investitori in immobili. E da investitore ti dico che l’esclusiva non ha ragione di essere.

Ciao Alfio,ho avuto modo di fare diversi corsi in immobili con te.I tuoi consigli si sono rivelati e sono sempre stati ottmi .Grazie e complimenti a te per questo.In questi anni ho fatto diverse operazioni immobiliari e per la mia esperienza non smettero’ mai di dire e di consigliare:”mai e poi mai dare un’esclusiva ad un’agenzia” “qualunque essa sia.

Egregio Signor Bardolla,

Ho una struttura che può vedere sul mio sito e che progetta, realizza e vende immobili propri e per conto terzi. Avrei voluto partecipare ai suoi seminari, unitamente ai migliori componenti del mio team , ma dopo quello aver letto la sua presa di posizione contro il mandato in esclusiva ho cambiato idea. Infatti ritengo che non riesce a vedere dove sta il vero problema ovvero la capacità del venditore di scegliere il partner giusto per la vendita. Ma questo problema lo dovrà risolvere per altre situazioni (dal coniuge al commercialista). Distinti saluti.

Caro Alfio,

Nessun agente immobiliare serio e professionale investirebbe un solo euro di pubblicità per un immobile senza esclusiva.

Mai come in un momento di mercato difficile come questo si preferisce dedicarsi al 100% alle esclusive.

Non parliamo poi dei venditori che chiedono anche lo sconto…

Siamo imprenditori Alfio, non delle onlus!

Ad ognuno le sue scelte…

sono anch’io contrario al mandato in esclusiva e approvo il comportamento !
da una parte chiedono l’esclusiva e trattano piu’ immobili , dall’altra , la mia , dovrei rinunciare a piu’ operatori per il mio immobile dando l’esclusiva ! Non ci siamo !!!! Ha ragione Alfio e mi piace questo concetto da Lui espresso !!!
Un giorno , vicino , arriveranno i cinesi anche in questo settore , come accade gia negli altri , e le cose per l’utenza cambieranno in meglio !!!
Nelle auto la procura a vendere e’ crollata da tempo , il commerciante si intesta il mezzo comprandolo , poi lo rivendera’ guadagnandoci , aspettiamo che qualcosa di simile accada anche nel settore immobiliare , allora ecco l’esclusiva meritata investo-rischio-guadagno , non l’esclusiva di oggi tutto bloccato certo e sicuro ma immobile e fermo , a danno dell’utenza , poi tra un caffe’ al bar due colpi alla segretaria nel retro e un fine settimana a saint troiez qualcosa si vende e taca banda avanti il prossimo !!!! eeehh ?!!??

Caro Alfio,
affermi di essere un ottimo investitore, di aver tanto guadagnato con…immobili, opzioni, forex, corsi, ecc ecc.
Ma siamo sicuri che e’ proprio cosi’???
perche’ non ci offri una prova inconfutabile in modo tale da pipanare ogni dubbio ad es:

Un tuo estratto conto titoli da dove possano emergere i tuoi guadagni in borsa, oppure l’ultima tua dichiarazione dei redditi.

Grazie da Edmondo & friends

Concordo anchio con Alfio..ho dato l’esclusiva una volta ad una agenzia ,,non l’avessi mai fatto..tutto bloccato..ora faccio da me in collaborazione con un buon agente indipendente,,,sai quanti ragazzini (cavallini)delle più “”grosse catene di agenzie “che son venuti per trattare l’esclusiva e ti posso garantire che di edilizia capivano ben poco ,ne sapevo ben più io di loro ..sapevano solo aprire la porta d’ingresso dell’immobile in vendita…incredibile la mancanza di professionalità!!…approfitto per chiederti:: visto che voglio iniziare una nuova operazione immobiliare più grossa..conosci qualcuno a cui potrebbe intressar l’acquisto in blocco dell’attuale??..grazie e buon lavoro