Le 5 regole per investire in immobili
Come sai, una delle mie fonti di reddito più importanti è l’investimento in immobili. Con l’esperienza che ho acquisito, ho creato il primo seminario italiano sull’investimento in immobili a cui hanno partecipato migliaia di italiani.
In questo articolo ti voglio distillare le 5 regole chiave per investire in immobili. Sono cose che ho imparato e applico personalmente, quindi diciamo che qui ti mostro quali regole seguo.
Ci sono eccezioni? Certo, ci sono sempre eccezioni, ma solo se conosci le regole puoi trasgredirle!
Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi
Regola 1: Compra immobili solo nelle tue immediate vicinanze
Focalizzati – almeno all’inizio – sulla tua zona di residenza e, se abiti in una grande città, restringi ancora il campo al tuo quartiere o comunque a uno che conosci bene.
Inoltre, dedicati solo ad immobili residenziali, appartamenti o villette. Gli immobili commerciali, anche se possono essere molto profittevoli, hanno altre regole e in generale maggiori difficoltà. Lo stesso per i terreni: puoi fare grossi affari, ma non è qualcosa adatto a chi inizia.
Regola 2: Prendi una zona e diventa esperto
Leggi tutti i giornali di compravendita immobili che trovi e specializzati su quella zona. Devi conoscere realmente bene la zona in cui investi: i trend, il tipo di popolazione e, soprattutto, i prezzi. Devi essere in grado di valutare se un affare è da considerare, appena hai saputo il prezzo.
Il prezzo è l’elemento chiave, ricorda.
Regola 3: Individua venditori molto motivati
Non tutti i venditori sono uguali. Chi ha bisogno di soldi o di vendere – per esempio perché deve trasferirsi in un’altra città o in un altro immobile – è un venditore più motivato di chi ha decine di immobili da vendere.
Non essere timido, indaga, con tatto ma con profondità, sulle motivazioni della vendita. Non accontentarti delle motivazioni generiche che ti rifila l’agente immobiliare. Scopri le reali motivazioni, scopri chi è il venditore. Solo così potrai cercare di volgere la trattativa a tuo favore.
Regola 4: Decidi quale leva finanziaria utilizzare
L’investimento immobiliare va fatto con la leva finanziaria. Se vuoi fare un investimento solo con soldi tuoi non hai capito l’essenza dell’investimento immobiliare. Appunto, la leva finanziaria, la possibilità di investire con soldi non tuoi (ma i guadagni lo sono!)
Decidi se farai un mutuo (se puoi permettertelo) o se coinvolgerai dei partner finanziari. Ricorda che anche i più ricchi hanno bisogno di partner e ricorda anche che una cifra che per te sembra quasi inimmaginabile, per qualcuno può essere normale.
Regola 5: Fai sempre un’offerta scritta
Verba volant, scripta manent. Mai, mai, mai accordi verbali. Anche se si tratta di tua zia o di un amico d’infanzia. Fatti preparare da un legale i modelli in Word dei documenti che devi utilizzare e modificali ogni volta che serve, cambiando i dati, togliendo o aggiungendo clausole.
All’inizio, come ogni cosa, si sembrerà difficile, ma dopo poche volte diventerai esperto nelle basi legali della compravendita di immobili e creerai documenti in un attimo. Ripeto: sempre offerte scritte, mai verbali.
Tutto qua? Non c’è altro? Certo che ci sono centinaia di altre informazioni che devi sapere prima di intraprendere un’attività complessa, ma incredibilente remunerativa in confronto allo sforzo, come è l’investimento immobiliare.
Infatti, oltre al mio seminario base Investire in immobili di 2 giorni tengo altri quattro seminari sui vari aspetti dell’investimento immobiliare.
Ma queste 5 regole sono l’essenza del comportamento di un investitore immobiliare. Ovvero uno che considera le case non come un posto dove vivere, ma come merce che può essere acquistata e venduta con profitto.
Sì, perché ti posso aggiungere questa sesta regola come bonus: non essere un padrone di casa, ma un investitore. Non valutare l’investimento come faresti con la tua casa, elimina l’aspetto emotivo, estetico, il coinvolgimento dei tuoi valori. Ho venduto case in cui mai sarei andato ad abitare, eppure le ho rivendute al meglio, perché le consideravo merce, non proprietà.
L’investitore immobiliare non ama il mattone: ama i soldi che il mattone può portargli. Una sottile, ma essenziale differenza.
Al prossimo appuntamento con la tua libertà finanziaria,
Alfio Bardolla
Investire in Immobili il primo seminario in Italia che ti insegna a investire in immobili, anche senza soldi
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IMPORTANTE! Non si risponde su questo blog a domande tecniche specifiche e personali perche' si vuole che i contenuti siano interessanti per tutti.
Per domande tecniche ti invitiamo a contattare l'ufficio di ABTC al Numero Verde 800-199335.
62 Commento(i)
giugno 3rd, 2009 at 16:10
Devo dire, onestamente, che trovare qualcuno che pronunci le ultime parole di quest’articolo in Italia è interessante “L’investitore immobiliare non ama il mattone: ama i soldi che il mattone può portargli. Una sottile, ma essenziale differenza”,è un pò che prendo spunto dal suo sito per leggere tra le righe e cogliere validi input.
Ammettendo il fatto, non secondario, che sicuramente la base è la psicologia, con una buona dose di convinzione mentale e il non trascurabile fattore FdP, credo che spesso certi argomenti siano troppo complessi per i più?
Non crede.
Geniale mi torna poi il suo corso ispirato al libro di Tim Ferris, lei è una persona molto svelta signor Bardolla, ispirazione a personaggi americani, e trasformazione dei principi in salsa al pomodoro.
Magari questo paese fosse popolato da più persone così sveglie!
Cordiali Saluti e Complimenti!
giugno 3rd, 2009 at 16:20
Complimenti a lei per le riflessioni interessanti e per aver iniziato a interessarsi a questi concetti.
giugno 5th, 2009 at 12:07
Mi occupo di questi concetti e di mercato immobiliare da parecchi anni oramai, sono stato un pò alla finestra e in qualche azienda a studiare i meccanismi e i tecnicismi, ho recentemente aperto una societa di consulenza immobiliare, per iniziare a giocare.
Un ultima domanda, le scippo un consiglio, dato che le ha strutturato qualcosa simile, per una società di prestige car renting, ogni asset deve rendere, e da lei me lo aspetto, lei ha usato una snc o una srl?
Sperando di avere un giorno l’occasione di conoscerla fuori dai suoi corsi, i miei più cordiali saluti.
settembre 22nd, 2009 at 16:23
Salve Sig.Bardolla, ho letto uno dei suoi libri e seguo con molto interesse i suoi consigli con la prospettiva di approfondire con uno dei suoi corsi. In questo momento sto per acquistare un immobile con un mutuo prima casa, le volevo chiedere, nel momento in cui vorrò rivenderlo quali problemi potrei riscontrare per l’estinzione del mutuo e sulla tassazione,o su cos’altro devo informarmi?
Ringraziandola anticipatamente, le faccio i miei più cordiali saluti!
settembre 22nd, 2009 at 23:42
Alberto, le domande che fai sono un po’ tecniche, ma in sostanza non ci sono problemi, si tratta di gestire la vendita correttamente, con l’aiuto di professionisti come il notaio, il commercialista ed eventualmente un avvocato. Qundi, procedi pure senza timori di sbagliare, iniziare a investire in immobili con il mutuo prima casa e’ un classico, va bene cosi’.
settembre 27th, 2009 at 23:24
Salve Sig.Bardolla,ho frequentato i corsi investire in immobili base e avvanzato e per l’acquisto di due appartamenti ho utilizzato il mutuo prima casa,però vorrei avere informazioni dettagliate per l’uso del preliminare e evitare di aprire un mutuo e quindi sostenere delle spese bancarie piuttosto elevate.
Se uso solo il preliminare posso affrontare delle spese elevate per ristrutturare completamente l’immobile e quindi venderlo o c’è qualche rischio?
quali sono i tempi di utilizzo del preliminare prima di fare il rogito? grazie per la cortesia.
settembre 28th, 2009 at 00:33
Luciano, i coach sono sempre a tua disposizione, pre rispondere a queste domande tecniche. Chiama pure in ufficio e prenota un coaching. O magari prima riguarda i tuoi appunti e il manuale dei seminari.
ottobre 26th, 2009 at 18:41
Indubbiamente i punti descritti sono veri,purtroppo quello che da sempre complica la vita nell’immobiliaere è la burocraia e i finanziamenti che date le lungaggini spesso fanno perdere l’affare.
Egreegio Sig. Bardolla pensi che MERAVIGLIA
sarebbe se ci potessimo muovere come si muovevano le banche Americane.Dicono che da noi Italia va’ tutto
bene,grazie tante è un sistema congelato che non rishia niente,poichè chiede tre volte il prestito erogato.
Cordiali saluti. arch.Roberto De Luca.
ottobre 26th, 2009 at 21:11
Caro Roberto, bisogna lavorare con quello che si ha. Ci sono anche dei vantaggi a lavorare in Italia, comunque. Per esempio che il mercato dei “concorrenti” non e’ minimamente cosi’ competitivo come quello negli USA. E un altro vantaggio e’ che le case in vendita in Italia, proprio per la prudenza delle banche italiane, hanno sicuramente equity (diversamente da tante case negli USA, finanziate ben oltre il valore dell’immobile). In definitiva, e’ meglio trovare come lavorare bene con le banche, specialmente oggi con gli stralci.
novembre 11th, 2009 at 12:02
Ciao Alfio,
apprezzo la tua caparbietà imprenditoriale in una società che vuole il posto fisso anche a salario ridotto.
Però credimi che per avere fortuna nel campo immobiliare, come ho avuto io, hai dimenticato la possibilità di acquistare “nude proprietà” di appartamenti per poi ricongiungerle all’usufrutto.
Sto in questi mesi concludendo un acquisto di usufrutto per soli 42.000 Euro di un immobile che avevo acquistato la nuda proprietà per 53.000.
Poi quando sarà libero l’appartamento varrà, a regalarlo, 145.000.
Io ho sempre fatto così…è la regola mia N 1.
novembre 11th, 2009 at 14:00
Mi congratulo per i tuoi risultati. Non insegno a investire in nude proprieta’, che sicuramente permettono di acquistare con sconti notevoli, perche’ non c’e’ controllo sui tempi. Io insegno il trading immobiliare, su tempi piu’ brevi possibile, che controlli il piu’ possibile (tra quando compri e quando rivendi). Il tuo metodo rispetta la regola n.1 dell’investimento immobiliare (comprar bene), ma rende piu’ complesso poi trasformare l’investimento in profitto.
novembre 11th, 2009 at 15:18
Grazie Alfio,…
Hai perfettamente ragione del “controllo dei tempi” a riguardo dell’acquisto di “nude proprietà” .
E’ un sistema che però permette di investire poco per volta …e produce risultati certi nell’arco di alcuni anni.
Infatti è sempre più difficile trovare immobili che producono una speculazione immediata.
Complimenti per le tue attività !…da te c’è sempre da imparare.
gennaio 23rd, 2010 at 00:33
Ciao Alfio,
Io per ora vivo Inghilterra, come faccio a sapere se qui ci sono le stesse leve finanziarie?
Oh Alfio dacci una speranza!
gennaio 23rd, 2010 at 02:46
In UK e’ anche meglio, il mercato finanziario e’ molto piu’ avanti. Pero’ e’ anche molto piu’ competitivo. Comunque ora dovrebbe essere un momento magico per comprare anche la’.
gennaio 25th, 2010 at 17:21
Ma non è troppo presto? La crisi finanziaria pesante sugli immobili, non vi è ancora stata come negli USA, ma arriverà anche da noi. Non è il caso di aspettare il momento più opportuno?
Certo dirai, per fare soldi ogni momento lo è, e su questo concordo.
Te dici fare un mutuo ed essere sicuri di riuscire a farci fronte, la sicurezza n0n ce l’hai se non hai i fondi necessari e trovare i finanziatori devi bussare ad ogni porta…!?
Ciao ti seguo sempre con interesse.
gennaio 26th, 2010 at 05:04
Si, devi bussare a ogni porta… mi sembra un piccolo sforzo paragonato al risultato. Ricorda che per diventare finanziariamente liberi ci servono gli altri. O il loro lavoro, o i loro soldi, o tutti e due.
gennaio 31st, 2010 at 19:45
ciao Alfio sono Stefano di Genova. il 6 7 febbr parteciperò al seminario investire in immobili.
Il primo corso di forex è stato ed è un eccellente strumento.Voglio riuscire a guadagnare grano per investire ulteriormente. voglio credere che questo seminario mi dia la possibilità di fare la mia prima operazione immobiliare.
Ti stimo molto,ascolto sempre i tuoi cd sul welness.sono un vero capolavoro.ciao a presto.
febbraio 1st, 2010 at 01:59
Vedrai, il seminario investire in immobili ti dara’ le competenze tecniche necessarie per la tua prima operazione immobiliare. Considera che quando ho fatto la mia non sapevo tutte le cose che insegno al seminario. Sono contento che ti piacciano i CD perche’ sono stati un lavoro faticoso, ma di cui vado fiero.
febbraio 4th, 2010 at 16:19
desidero non ricevere vs comunicazione di nessun genere e tipo
febbraio 5th, 2010 at 00:04
Augusto, non e’ questo il luogo per dare questa comunicazione. Per non ricevere piu’ nostre comunicazioni di nessun genere e tipo – ricordo che se le riceve e’ perche’ le ha inizialmente richieste, non inviamo mai comunicazioni non richieste – e’ sufficiente che clicchi sul link che trova in basso in OGNI email che le mandiamo. Verra’ cancellato dalle nostre liste. Mi dispiace che le informazioni che le mando non la interessano, ma la invito ad andare sull’ultima email che ha ricevuto e cliccare sul link per cancellarsi. Cordiali saluti e grazie.
febbraio 13th, 2010 at 11:09
Egr. sig. Bardolla,
più che un commento mi permetto di porre alcune domande alle quali chiedo che lei cortesemente mi risponda:
L’acquisto di immobili può risultare lucrativo di utili anche nell’attuale mercato stagnante?
Tra le due operazioni di acquisto-vendita si dovranno redigere due atti notarili o basterebbe nella prima operazione il semplice compromesso da registrare presso la Conservatoria onde evitare sorprese di priorità?
Se non erro i suoi consigli non prendono in considerazione le vendite all’asta che specie quando trattasi di fallimenti d’impresa o di immobili di Stato e Enti non comporterebbero rischi e fastidi. Perchè non li considera? Distinti saluti e grazie .
febbraio 13th, 2010 at 23:53
Certo che i miei consigi comprendono le vendite all’asta che chiaramente insegno nei miei seminari. Sono il modo piu’ classico per comprare immobili a sconto. Il mercato oggi e’ “piu’ difficile”, non stagnante. Immobili a buon prezzo in buone posizioni si vendono. Ed e’ un mercato dei compratori, quindi ideale per investire in immobili. Come ho detto tante volte, non rispondo qui a domande tecniche perche’ non interessano la maggior parte dei lettori. Posso dire – come ho gia’ fatto in alcuni articoli e in numerosi commenti – che e’ possibile acquistare per rivendere oppure fare la cessione del compromesso e quindi in questo caso l’acquirente diventa un terzo. Per i dettagli, se desidera, la rimando a un coach sugli immobili che puo’ contattare in ufficio.
febbraio 14th, 2010 at 18:08
Non mi sono mai occupato di investimenti immobiliari,anche se tre anni fa sono incappato in un’occasione che era veramente d’oro e l’ho lasciata perdere forse per inesperienza e mancanza di consulenza (era piuttosto grossa).Dalle banche con le quali lavoro,non ho avuto mai alcuna indicazione su eventuali dismissioni,tutte però lavorano ed hanno abbondantemente lavorato sui mutui.Viene a questo punto da pensare che per le banche il tutto sia un mercato “chiuso”riservato a referenti interni o esterni,ma già ben definiti.Nella mia cittadina di ca.40000 abitanti,si parla di quasi 2000 abitazioni in vendita,per la più parte nuove,mentre decine di imprese stanno continuamente costruendo e ristrutturando intere aree centrali che poi rimangono (ne ho alcune anche attorno a me)anni ed anni desolatamente invendute.D.Che siano tutti nababbi che non sanno dove mettere i loro troppi danari,o che ci siano anche molti imbecilli???Cordialmente.
febbraio 18th, 2010 at 19:47
Carissimo Alfio, volevo ringraziarti tantissimo di queste tue mail. Purtroppo non posso partecipare ai tuoi corsi, ma l’attività immobiliare mi piace veramente tanto e mi sto lentamente documentando.
Ma i tuoi consigli sono veramente preziosi.
Grazie ancora.
Dino
febbraio 23rd, 2010 at 13:28
gradirei non avere contatti o vs comunicazioni
grazie
febbraio 25th, 2010 at 03:09
Signor Augusto, alla fine di ogni email c’e’ un link per cancellarsi dalla newsletter e non ricever piu’ gli articoli e le altre informazioni. Purtroppo se scrive qui sul blog non serve a molto. Grazie e cordiali saluti.
marzo 18th, 2010 at 15:51
Sono capitato per caso nel suo sito e stavo anche valutando se fare o meno un eventuale corso di formazione.
A fronte di un investimento finanziario in un immobile, come posso capire come modificare il mio beta di portafoglio ottimo massimizzandone il rendimento?
in quali modo posso valutare il rischio a cui sto andando in contro a livello matematico?
ma soprattutto, a suo parere devo tener conto della mia età e quindi del fattore umano per la gestione complessiva del mio portafoglio titoli?
la ringrazio.
Cordiali saluti
marzo 20th, 2010 at 17:21
Il rischio nell’investimento in un immobile e’ fondamentalmente legato al fatto che acquisti un bene a un prezzo superiore a quello che dovevi acquistarlo. Puo’ essere perche’ non hai fatto bene le tue valutazioni di prezzo (ricerca di mercato) o perche’ non hai fatto bene le tue valutazioni tecniche (magagne nascoste da riparare) o una combinazione di entrambe. Chiaramente piu’ e’ alta la leva finanziaria che usi (ovvero meno soldi tuoi usi) piu’ e’ basso il tuo rischio. Per questo raccomando sempre di investire in immobili con la massima leva (minor capitale proprio) possibile.
marzo 31st, 2010 at 00:11
gentilissimo Alfio è la prima volta che scrivo; sono un professionista che si sta avvicinando al mondo immobiliare, ho acquistato i tuoi libri ed apprezzo le regole del buon investimento. vivo in una zona turistica ed anche con discreta ricettività annuale ma il problema spesso che si crea è la morosità di coloro che stanno in affitto, pertanto spesso questa variabile non viene presa in considerazione… tu cosa ne pensi al riguardo?
aprile 1st, 2010 at 02:44
La morosita’ deve essere considerata nel business plan, ovviamente, almeno come stima. Inutile dire che e’ meglio avere dei buoni inquilini, la realta’ e’ che e’ difficile giudicare a priori. Comunque sugli affitti turistici almeno non c’e’ il problema di inquilini morosi che non se ne vanno. In ogni caso, come ho detto tante volte, la “messa a reddito” non e’ la prima strategia che consiglio: la consiglio solo dopo che c’e’ gia’ un discreto capitale e quindi possibilita’ di fare un cashflow consistente. Acquistare una casa per metterla a reddito, difficilmente puo’ essere una strategia efficace perche’ i margini sono troppo ridotti (e appunto basta un inquilino moroso per sballare il piano di business).
maggio 19th, 2010 at 17:09
Quando si vende l’immobile prima di cinque anni si paga una tassa detta plusvalenza che è del 20% dell’utile.
maggio 26th, 2010 at 12:39
Egregio Sig. Bardolla,
seguo da anni e con grande interesse i suoi corsi e volevo farle una domanda riguardo gli immobili. Attualmente ho in vendita un bellissimo casale con forti potenzialità agrituristiche in Toscana; nonostante l’abbia in vendita da più di due anni:
(un po’ da sola e un po’ con delle agenzie immobiliari) non sono riuscita a concludere. Gentilmente le chiedo di darmi qualche consiglio, quali errori ho fatto e come devo muovermi in futuro per raggiungere questo obiettivo.
La ringrazio tantissimo per la sua attenzione.
maggio 26th, 2010 at 13:06
Il consiglio gliel’ha gia’ dato il mercato. Se non riesce a vendere da due anni significa che il prezzo non e’ giusto per quell’immobile, in quelle condizioni e in quella localita’. Il prezzo non e’ mai assoluto, ma solo quello che il mercato e’ disposto a pagare. Per questo la regola fondamentale dell’investimento in immobili e’ “comprare bene”, ovvero comprare ad almeno il 30% del prezzo di mercato. Nel caso dei casali in Toscana, il prezzo di mercato e’ abbastanza difficile da valutare, perche’ spesso si tratta di prezzi gonfiati, comuque non e’ un mercato liquido, cioe’ con tanti compratori, come ha potuto vedere lei stessa. Un casale in Toscana ha sostanzialmente due tipi di compratori: milionari, spesso stranieri, che si vogliono trasferire in Toscana e persone comunque facoltose che vogliono creare un agriturismo. Capisce bene che non sono comunque tipi di persone che si trovano agli angoli delle strade. Il consiglio futuro e’ quello di investire in immobili piu’ semplici da vendere. Per questo immobile deve capire quale e’ il prezzo di mercato e andare un po’ sotto per avere buone possibilita’ di vendita. Ma comunque non e’ un mercato in cui io investirei.
giugno 23rd, 2010 at 14:59
Gentile Dott. Bardolla, acquistando con le agevolazioni prima casa, con la normativa attuale, non potrò vendere l’immobile prima di 5 anni. In questo lasso di tempo mi converrebbe affittare l’immobile per metterlo a reddito? Col rischio di inquilini morosi che non vanno via?
giugno 24th, 2010 at 14:38
Ho risposto diverse volte su questo argomento “prima casa” e la invito a cercare le risposte nei commenti. Sconsiglio generalmente di mettere a reddito perche’ difficilmente, pagando un mutuo si riesce ad avere un cashflow positivo. La mia raccomandazione riguardo agli immobili e’ “capitale prima, cashflow poi”
giugno 24th, 2010 at 23:50
Scusi ma se riesco ad ottenere un canone di affitto che tutto o in parte mi copre la rata del mutuo è un’operazione molto conveniente. Tra l’altro non consiglia lei stesso di adottare questo meccanismo? In caso contrario cosa potrei fare in alternativa? Lasciare l’immobile fermo (improduttivo) cinque anni per aspettare di poterlo rivendere….?
giugno 25th, 2010 at 16:43
Difficilmente riuscira’ in questa operazione e comunque ha bloccato del capitale che invece potrebbe reinvestire, comprando, rivendendo. Non dico che sia un’operazione sbagliata mettere a reddito, ma farlo con un mutuo all’inizio non e’ una strategia efficiente.
giugno 26th, 2010 at 10:52
Quindi allora devo aspettare per rivendere, resistendo cinque anni a pagare il mutuo. Ci sono altre possibilità per sbloccare il capitale prima di questo termine? Mi dia cortesemente un consiglio chiaro.
luglio 3rd, 2010 at 02:09
Giovanni ho risposto tantissime volte a questo quesito. Se vuoi pagare tutte le tasse, ovvero acquistando non come prima casa, puoi comprare e vendere come e quando vuoi. Se vuoi usare le agevolazioni prima casa puoi rivendere ma devi comprare entro l’anno. Chiaramente se inizi a comprare e vendere prima casa ogni anno la cosa non e’ proprio cristallina anche se tecnicamente fattibile.
luglio 3rd, 2010 at 12:33
Egr. dott. Alfio non capisco il concetto dei 5 anni della casa potrebbe per favore rispiegarmelo? Se io compro una casa a mutuo agevolato prima casa dopo quanto devo aspettare prima di rivenderla? E come posso non pagare la plusvalenza sulla prima casa ricomprando dentro l’anno? Se ne acquisto un’altra ci può essere guadagno tra la prima e la seconda? E che significa se inizio a comprare e vendere prima casa ogni anno la cosa non e’ proprio cristallina anche se tecnicamente fattibile. Spero potrò avere presto un suo personale riscontro. Grazie. Massimo
luglio 4th, 2010 at 03:21
Massimo, ho spiegato molte volte sul blog questa cosa. Ti invito a chiedere i dettagli tecnici chiamando in ufficio e parlando con un coach dell’immobiliare.
agosto 7th, 2010 at 13:38
Ciao Alfio.
Condivido quello che scrivi.Non si può attaccare ad un immobile visto che è solo un tramite che ci può essere utile per fare soldi.
Buon pomeriggio.
agosto 14th, 2010 at 12:52
Ciao Alfio,
sono un appassionata dell investimento immobiliare, studio molto e faccio già qualcosina, ma mi piacerebbe molto partecipare ad un tuo corso avanzato.
Potresti fare qualche last minute ogni tanto?
dai scherzo! primo o poi mi regalerò un tuo corso, magari a rate
SEi il mio mito!
Complimenti vivissimi!
agosto 18th, 2010 at 00:16
Nilla, se fai gia’ qualcosa magari ti basta qualche sessione di coaching per fare il salto di qualita’, non occorre investire in un seminario.
agosto 18th, 2010 at 00:53
Esatto, e’ uno stumento, come un martello.
agosto 20th, 2010 at 18:35
Buongiorno Dott. Bardolla, lascio perdere tutti i ringraziamenti, l’incontro ad Abano Terme, il libro ecc ecc. Vado al dunque, da circa 2 anni anche grazie alla grinta di un’amico immobiliarista, sto cercando investimenti immobiliari nella mia città di Verona e prov. Nonostante la crisi e quant altro non si trovano occasioni, altrochè l’acquisto di un 30% in meno, chi deve vendere un’appartamento piuttosto svenderlo se lo tiene vuoto per anni, oppure lo svende di pochissimo ma non ci sono i margini di guadagno, questa è la realtà!.
Allora ho valutato le aste nel Tribunale di Verona, ma sono ancora pittosto alte non vi è grande margine, a mio avviso non è un canale pronto per gli investimenti. Allora come dice il buon Bardolla ho pensato all’acquisto di appartam. locati, avrei trovato 2 bilocali ristrutturati e locati a 400euro ciascuno appeva fuori Vr per un tot. di 130mila euro ma trattando riuscirei a portali a 110/115mila. Ma anche qui sorpresa!? gli inquilini dei 2 bilocali sono extracomunitari, e non mi fido, sappiamo che se non pagano prima di mandarli via, passano almeno 3 anni, ve lo dice uno che porta la divisa. Allora che si fa, mi sembra che la realtà immobiliare sia nettamente diversa, e pensavo sinceram. di darmi ad altri investimenti valutando il Forex… meno casini. Mi da un consiglio grazie Maurizio
agosto 21st, 2010 at 01:10
Maurizio non tutte le piazze sono uguali e ugualmente profittevoli. Effettivamente le sue valutazioni sembrano valide. Magari provare altre zone vicine (magari fino al Friuli che secondo me e’ abbastanza poco sfruttato in questo senso) potrebbe portare risultati migliori. Personalmente ho investito un po’ in tutta Italia, ma prediligo Milano e Roma, ovviamente perche’ sono le migliori piazze, anche se quelle piu’ competitive. Tanto per farle capire, i risultati peggiori li ho ottenuti nella mia zona di nascita, alta Lombardia.
ottobre 8th, 2010 at 11:42
Buongiorno sig. Bardolla,
ho avuto il piacere di conoscerla, tramite internet, da poco e leggo con entusiasmo quanto racconta.
se volessi intraprendere la strada di fare investimenti in immobili ma adesso non ho la disponibilità finanziaria per seguire il suo corso, dovrei potrei intanto documentarmi?
mi può consigliare qualcosa?
grazie
fabio
ottobre 10th, 2010 at 02:04
Fabio, vorrei dirle “compra questo libro” o “compra questo corso”, ma non conosco libri e corsi in italiano che consiglierei. E quelli in inglese sono relativi al mercato americano e sono poco utilizzabili in Italia. Potrei dirti di iniziare a cercare occasioni di investimento con almeno il 30% di sconto sul prezzo di mercato. Questo lo puoi fare da domani senza spendere una lira (ma spendendo tempo). Quando trovi l’occasione, poi si vede come gestirla, ma credimi, trovare l’occasione e’ la cosa piu’ difficile.
ottobre 27th, 2010 at 15:20
Mi scusi Fabio, ma se non ha la disponibilità finanziaria nemmeno per un corso di 1300€ come vuole investire in immobili? Senza offesa eh, lo dico perchè io pur essendo studente e con non molti euro ho preferito frequentarlo il seminario
Tornando all’articolo, un’altra regola che metterei è FARE SEMPRE VISURE E CONTROLLARE LA PLANIMETRIA.
Ormai sono passate un paio di settimane da quando ho frequentato il seminario e di case ne ho viste un bel pò. Alcune di queste avevano locali abusivi, per non parlare di molti immobili venduti come abitazione ma che in realtà appartenevano alla categoria C. Abitando nella zona rossa del vesuvio, i cambi d’uso non sono possibili, quindi comprare una casa registrata come magazzino sarebbe stata una BELLA DOCCIA FREDDA. E sono ben contento di averla evitata
Ora, la fase del “vedere” l’ho superata, dovrò passare alle proposte e, Alfio, volevo chiederti: il preventivo per la ristrutturazione va sempre fatto PRIMA di fare la proposta? oppure, se la proposta poi non viene accettata, rischio di perder tempo?
Considerando il fatto che sono orientato su delle catapecchie distrutte secondo me sarebbe più saggio farlo comunque prima il preventivo.
Altra cosa, non avendo (ancora) come partner un’impresa edile di fiducia, quanti preventivi dovrò far fare? (suppongo uno non sia sufficiente)
PS. per la proposta alcune agenzie come la Capital House mi hanno detto che bisogna usare i contratti loro.. ma presserò affinchè mi concedano di utilizzare il modello di contratto che ci hai dato al corso
ottobre 28th, 2010 at 21:25
All’inizio e’ tutto difficile Gaetano, quindi un po’ di rischio in piu’ sui preventivi lo prendi. Pero’ quando cominci ad avere persone di fiducia e’ tutto piu’ semplice, anche se la magagna nascosta ogni tanto capita. Fatti fare una stima all’ingrosso, tieniti del margine e fai una proposta sconveniente, come spiego nel corso.
gennaio 5th, 2011 at 22:24
Mi sembra che si sia trascurato un elemento tutt’altro che marginale: il FISCO. Le vendite, se avvengono prima dei 5 anni dall’acquisto, scontano le imposte….. e che imposte!!! Per non parlare, poi, del rischio redditometro qualora dai tuoi redditi si evince che non avresti potuto permetterti un acquisto o, al limite, sostenere la rata del mutuo. Parlo per esperienza diretta, avendo avuto un accertamento sintetico (redditometro) per aver acquistato la casa di abitazione. Roba da brivido!!!! 70.000 euro di pretesa erariale!
gennaio 6th, 2011 at 01:49
Scusa Alfio, mi puoi cortesemente dare un consiglio su questa piccola e faticosa prima operazione avendo seguito ciò che insegni? dunque: monolocale, richiesta 35000 euro, arriviamo ad una trattativa fissando a 28000 euro, chiedo alla barclays 1l 100%, il perito, perizia un massimo di 34000 euro da elargire,(cioè l’80%)considerando un valore di 40000 euro totale,pertanto: spese banca 2500 euro, spese atto più mutuo spero 3500, monolocale 28000 totale 34000 euro.la mia rata mensile sarebbe di 125 euro, sottraendo tutte le spese ed impegni della mia busta, ai 1200 euro di salario che dispongo mensilmente, rimarrei con un netto di 300 euro al mese,da fame e sacrifici, mi conviene provarci? mettendolo immediatamente in vendita? in un periodo morto commercialmente come questo? se sarai cosi gentile da rispondermi,come del resto lo sei…il tuo consiglio sarà per me, determinante…sin d’ora ti ringrazio…ciao Alfio…
gennaio 7th, 2011 at 18:18
Vito, non e’ questo il posto per fare domande tecniche o personali. Ti invito a chiamare in ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare. La domanda cruciale e’: quale e’ il prezzo al quale puoi vendere rapidamente? Questo e’ il valore piu’ importante. Hai provato a fare una cessione di compromesso? Chiama in ufficio per un supporto dettagliato, ne vale la pena prima di mettere la’ dei soldi.
gennaio 7th, 2011 at 18:20
Le tasse si pagano. Non c’e’ problema a pagare le tasse che devi pagare quando fai un affare. Con tutte le facilitazioni che ti spettano di diritto e che un buon commercialista ti puo’ trovare.
gennaio 20th, 2011 at 02:34
Ciao Alfio, avrei alcune domande. Voglio lasciare il mio lavoro e dedicarmi alla compravendita di case (una alla volta).
1) visto che la compravendita non sarà occasionale ma diventerà il mio lavoro, posso farlo comunque da privato?
2) ovviamente pagherò l’irpef sul profitto, ma dovrò pagare altre tasse? e per i contributi della pensione, come faccio?
3) infine se un giorno aprirò una srl, la srl dovrà dare delle garanzie per la ristrutturazione della casa oltre a quelle che darà chi fa i lavori?
Grazie per l’attenzione, conto molto sulle tue risposte. Un saluto.
gennaio 21st, 2011 at 20:05
Il mio consiglio e’ di rifare queste domande a un commercialista che comunque dovrai avere. Pero’ credo siano di interesse generale e quindi do’ delle risposte necessariamente generali.
1) Si puo’ farlo anche da privato, ma oltre una certa soglia di fatturato sara’ il caso di aprire una partita IVA
2) Per la pensione, con la partita IVA dovrai pagare l’INPS secondo i criteri che puoi chiedere al commercialista
La terza domanda non e’ chiara, ma comunue se la ristrutturazione non la fai tu, puoi definire eventuali garanzie con la ditta che materialmente la effattua.
aprile 17th, 2011 at 12:22
Egr. Alfio Bardolla,
la invito a voler cancellare la mia mail dalle vs banche dati.
Attendo vs comunicazione in merito.
Distinti saluti
aprile 20th, 2011 at 19:53
Purtroppo non e’ scrivendo sul blog che si puo’ cancellare. Il modo piu’ semplice e veloce e’ aprire l’ultima email (o una qualsiasi email) che le abbiamo mandato e andare in fondo. Trova un link da cliccare per cancellarsi dalla newsletter. Clicchi sul link e segua le facili istruzioni per cancellarsi e non ricevere piu’ la nostra newsletter.
agosto 4th, 2011 at 13:15
svendo negozio suzzara 90mq a 100.000€
appartamento + soffitta 180 mq a 70.000€ se interessa 3926749515
ottobre 22nd, 2011 at 21:51
E se la zona in cui abito è depressa e gli immobili non si vendono come facciamo ?
ottobre 25th, 2011 at 14:02
Devi operare in una zona migliore. Non e’ scritto da nessuna parte che devi investire in immobili dove abiti. Per esempio, se abiti vicino a una grande citta’, e’ assolutamente consigliabile che vai a operare nella citta’, rispetto al piccolo centro che e’ sempre piu’ complicato (ci sono ovviamente le eccezioni, ma generalmente le grandi citta’ sono molto piu’ “liquide” sugli immobili).