Quale mutuo per l’investitore immobiliare?

Effettivamente Alfio a mio parere è così come dici e sostieni tu. Ma per fortuna (e non purtroppo), la maggior parte delle persone oltre a non fare affatto tesoro delle proprie esperienze (buono o cattive), resta quasi sempre “attaccata” alle proprie convinzioni(mi riferisco sopratutto all’ ultimo pezzo relativo a casa fitto e/o casa per viverci).

Un saluto ed un rigraziemnto per il prezioso aiuto e sopratutto sostegno psicologico.
Celestino S.

se fosse come dice caro Alfio dovremmo trsformarci tutti in abilissimi venditori per raggiungere il fatitico wellness Finanziario. E’ che fine farebbero allora i compratori??? Tu insegni solo a vendere. Vendere, ma non a mantenere, a creare occupazione, opure aziende sane, prospettive.
, ma solo contenitori. Cosa mi importa di diventare ricco e pieno di soldi se intorno a me c’è solo moria e povertà se non ho nessuno con qui condividere queste cose. Solo su una cosa sono d’accordo nel tuo libro. Qunado dici che la richezza non peggiora o migliora un uomo. Sei sei merda, merda resti. Magari una medrda coi soldi, ma pur sempre una merda. Saluti.

Ciao Alfio! Ti vorrei chiedere se hai qualche consiglio per quanto riguarda l’affitto della casa dove andare ad abitare.
Saluti

Ciao Alfio
Innanzitutto complimenti 6 grande!!!
Ti sottopongo un dubbio…
Ho acquistato una casa all’asta 25.000 Euro (4.000 ristrutturazione)e ora è valutata 45.000. Purtroppo visto che sita in una palazzina con un contesto “basso” faccio fatica a venderla e all’atto dell’acquisto ho fatto prestito personale sbagliando a non fare un mutuo.
Ora mi propongono una PERMUTA IMMOBILIARE io acquisto immobile a 98.000 con mutuo e prendono il mio a 45.000.
Cosa ne pensi?
L’immobile 98.000 è in ottimo stato tuttavia non è sconto.
Sono molto indeciso.

Ti sei mosso bene anche senza aver letto i miei libri. I conti li sai fare anche tu: con la differenza tra costo del mutuo e affitti percepiti e’ vero che ti acquisti le case senza spese, ma non costruisci cashflow e quindi liberta’ finanziaria. Vendendo gli immobili avresti immediatamente una buona base di liquidita’ che potresti usare a leva per operazioni immobiliari gia’ abbastanza importanti con l’obiettivo di accrescere ulteriormente il capitale. Ma presto potresti anche mettere a reddito immobili con cashflow rilevante per la tua liberta’ finanziaria. Ripeto, i conti li sai fare bene, il conto economico sai farlo, il cashflow ora sai quanto e’ importante. Valuta tu cosa e’ giusto fare.

Ciao Alfio

Ti scrivo per avere delle informazioni.
Ho ricevuto in donazione un immobile di circa 90 mq, locato in modo improprio dal 1994, con un contratto di locazione per il quale non è stata mai pagata alcuna tassa all’Agenzia delle Entrate. Questo contratto è valido? Questi inquilini stanno occupando l’immobile in modo improprio?
Se questo contratto fosse valido, dovrei aspettare ancora tre anni e mezzo prima di mandarli via, quindi i tempi sarebbero troppo lunghi!!
Il problema è che voglio questo immobile libero e disponibile nel minor tempo possibile, come mi consigli di agire?

Ti ringrazio anticipatamente per la risposta,

Fabio

Caro Alfio ho acquistato una prima casa in un’altra città, con un mutuo quasi al 100 per 100,a rata costante abbastanza bassa. Ora l’ho affitta e volevo sapere se devo per forza fare la residenza lì. Come posso inoltre non perdere le agevolazioni fiscali? Ti sarò grata per la risposta.

E’ meglio fare la residenza la’, in questo modo e’ tutto regolare. Un po’ macchinoso, ma vale la pena per i vantaggi fiscali.

Alfio devo fare il contratto agli studenti ma mi hanno detto che anche se faccio la residenza là, non posso detrarmi più gli interessi sul mutuo prima casa. E’vero? Aiutami non so che fare…

Buonasera Alfio, voglio farti una domanda che riguarda un’ampia categoria di persone, i disoccupati. Voglio chiederti c’è qualche modo in cui un disoccupato possa avere un mutuo per comprare una casa e metterla in fitto cercando intando i possibili acquirenti? magari facendo capire alla banca che si intende investire in una casa da ristrutturare pagandola meno e facendone aumentare il valore commerciale con dei lavori? facendogli vedere la nostra indagine di mercato sulle richieste di fitto e di acquisto per la tipologia di immobile scelto? la garanzia sarebbe la casa stessa, si puo’ fare?
sarei davvero felice nel leggere una tua risposta, grazie mille!

Salve Alfio,sostieni che l’investitore acquista la casa e poi la rivende quanto prima in un ottica di guadagno.Non ti sei espresso tuttavia sul gravare delle reiterate spese di negoziazione per ogni compravendita,per esempio quelle notarili e,soprattutto,sulla circostanza che entro 5 anni le plusvalenze sono tassate?Tutto cio’ non vanifica l’obiettivo?

Dubito che la banca finanzi un secondo mutuo, ma dipende dall’impatto della rata del mutuo sul suo reddito. Non ho capito se hai acquistato veramente la prima casa (per viverci) oppure per investimento. Nel primo caso come immagino tu sappia non sono favorevole. Se invece e’ per investimento in genere sconsiglio di acquistare da costruttore perche’ i rischi aumentano rispetto all’immobile “usato”. Comunque e’ un giudizio di massima, non puo’ essere specifico per la tua operazione che mi auguro abbia un margine adeguato rispetto al prezzo di mercato.

Ciao Alfio,
tra le varie tipologie di finanzamento bancario che hai elencato, non ho visto il leasing immobiliare.
Può essere un tipo di finanziamento conveniente, se si tiene conto del fatto che è più facilmente erogabile, visto che l’immobile rimane comunque intestato alla banca fino al momento in cui non viene riscattato da chi contrae il finanziamento. Certo magari è un tipo di finanziamento più adatto a chi vuol fare un investimento a medio-lungo termine, puntando di più al cash flow che non all’aumento del patrimonio netto che forse si consegue invece più rapidamente col trading immobiliare.
Ciò premesso secondo te è un tipo di finanzamento adatto per un investitore immobilare?

Ciao Alfio,
collegandomi al discorso delle plusvalenze e parlando da profano, sto incominciando ora a leggere i tuoi libri e a mettere in conto di seguire i tuoi corsi che penso molto interessanti…volevo fare un esempio:
è corretto ritenere che su un immobile che pago 100.000€ devo cercare di rivenderlo minimo con il 30% di guadagno quindi a 130.000€ però così facendo ricavo 30.0000€ e ne pago di plusvalenza 26.000€ (se non erro è il 20%) quindi con un utile di 4.000€ su questa operazione. Non è troppo poco visti tutti i rischi annessi? Grazie Mille.
A presto.

Salve, è un pò di tempo che leggo i suoi libri e visito il suo sito, credo che presto mi vedrà anche ad uno dei suoi corsi. Avendo gia una casa di proprietà e qualche soldo da investire, crede che sia un mondo troppo rischioso Berlino? Con cifre assurde si possono comperare intere palazzine con locali commerciali sottostanti e percepire affitti niente male. Lei lo penserebbe come investimento a breve termine o a lungo termine?

Ciao Alfio ho intenzione di comperare una seconda casa (la prima è quella dove abito) e ne ho vista una che mi interessa. Costa 190 euro più 30 per i lavori. Considerato che non ho soldi da parte(li ho messi nel mutuo che finirò tra 5 anni) troverò una banca che mi finanzi i 190 più 30 di lavori e 10 di spese (notaio, agenzia, tasse) ? Grazie

La Spagna, specie in alcune localita’ dove si e’ costruito troppo, ha una situazione piu’ critica dell’Italia. Chiaramente si possono fare ottimi affari anche la’, ma non ho investimenti in Spagna, quindi non ti posso dare la mia esperienza di prima mano. In generale posso dirti che preferisco investire in Italia piuttosto che all’estero.

Ciao Alfio, ho seguito il tuo corso sugli immobili 1. Grazie a te ho fatto già due buone operazioni..ho comprato da poco un’altro immobile a u ottimo prezzo con un sicuro ricavo di 50.000/60.000 euri netti..ho però un problema ho il rogito il 30 settembre 2011 e la banca ancora non mi ha erogato il mutuo…posso richiedere al venditore oppure si può impuntare a fare il rogito il 30 settembre e quindi con il rischio di perdere tutta la caparra, oppure posso richiedere una proroga senza incorrere in nessuna penale. Te ne sarei grato se mi potresti rispondere.
Grazie