Short Trading: guadagnare con gli immobili senza acquistarli

Ho stipulato contratto preliminare con costruttore, (agosto 2009) ho versato caparra, + un acconto a dicembre 2009: da marzo 2010 ho pubblicato su i migliori siti internet della città l’intenzione di cedere il contratto causa trasferimento, prezzo vantaggioso. Dopo qualche mail ricevuta, con richiesta di informazioni, tutto tace. Non è facile in questo periodo cedere il contratto. Cosa mi consigli di fare, visto che a fine giugno devo dare un altro acconto, e non intendo acquistare la casa?

Alfio, con stima ed amicizia: ti seguo da tanto tempo e ho fatto mie alcune tue intuizioni sicuramente di valore (come la casa vista come “bene giocattolo” e la vantaggiosa opportunità, sia pure paradossale ma comunque efficace, per chi vuole investire in immobili, di ricorrere all’affitto, ecc.).
Non posso però non osservare che in questo ultimo post avrei gradito un consiglio meno ovvio rispetto alla soluzione di “abbassare il prezzo”.. Da te ci aspettiamo ben altri conigli dal cilindro:-) Dài Alfio, stupiscici con un effetto speciale!!!
Saluti
Alessio

Spett.Alfio,
qualche anno fa ho comprato alcuni solai che ristrutturavo in mansarde,accendevo mutui molto superiori al prezzo del solaio in modo da poter effettuare la ristrutturazione e pagare le rate con gli stessi soldi della banca ,la normativa in Lombrdia è cambiata per i sottotetti e per i mutui e non vedo grossi margini nel mercato tradizionale.
Purtroppo ora sono ingessato in una stupenda casa sul lago che ho pagato e abitato,me ne voglio liberare e tornare a fare businnes
Spero al piu presto di riuscire a partecipare ai tuoi seminari…mi servono nuove nozioni per nuovi guadagni.
grazie

Ho risposto altre volte su questo punto: oggi e’ piu’ difficile vendere rispetto a qualche anno fa, dove si vendeva tutto. Oggi e’ ancora piu’ importante acquistare bene, e “bene” significa: prezzo almeno 30% sotto e immobile liquido (cioe’ zona giusta e localita’ dove ci sono compravendite). Ovvero oggi il mercato non perdona errori nella fase chiave dell’acquisto, mentre in passato si riusciva a far comunque fuori l’immobile anche se si aveva fatto qualche (piccolo) errore di valutazione. Quando c’e’ l’alta marea tutte le barche galleggiano.

Ho avuto “pagamento tardivo” della ultima rata del corso nel ABTC.con minimo ritardo ho risolto tutto.Il tuo staff ha detto tutto Ok.Sono passati tre anni,e facevamo il cambio di internet gestore.Al improvviso abbiamo ricevuto telefonata dal nuovo gestore per non possibilità passare da loro(ciò è non si fidano al nostro conto corrente)per causa di segnalazione nel CRIF di Bologna.Il tuo staff dice “impossibile,non c era nessuna procedura da parte nostra” Non cerco colpevoli. A dir la verità,con tutta valanga del mail pubblicitarie dei corsi vostri,con tutte telefonate che fatte gratis al cliente,con centinaia euro di sconti sul diversi tipi dei vostri prodotti potevate amettere a un altra spesa -un minuto de tempo,per scrivere(avvertire che rimasto ultimo pagamento da parte del cliente,un gesto vale mille chiacheri) Come si può risolvere questa situazione ???

Ciao Alfio,

Ma se e’ vero che il mutuo riduce la capacita’ di indebitamento con la banca ai fini dell’investimento, l’affitto non fa piu’ o meno altrettanto?

Mi spiego. visto che gli affitti mensili come sappiamo hanno cifre del tutto equivalenti a quelle di una rata mensile di un mutuo, e visto che la banca nel concedere un mutuo valuta prima tutte le spese passive come appunto l’affitto, il potere di indebitamento non resta pressoche’ invariato se si paga comunque un affitto mensile vicino a quello della rata del mutuo?

Esempio: Supponiamo che lo stipendio sia di 1500 eu/mensili e che si venda casa per estinguere l’onere della rata mensile di 800 eu/mese (esempio) e si prenda un affitto diciamo di circa 700 eu/mese, visto che la capacita’ di indebitamento e’ rimasta pressoche’ invariata nel passare dal pagamento della rata del mutuo a quello dell’affitto mensile (cioe’ 1500-700), in che modo si potrebbe accedere comunque ad un mutuo? Cos’e’ cambiato realmente nel passaggio dalla prima alla seconda situazione?

Alfio, grazie mille per le informazioni

E’ vero che se compro da un privato ad un prezzo al 50% inferiore a quello di mercato, questi potrebbe in futuro trascinarmi in tribunale?

Ciao Alfio! Mi sono venute le domande che riguardano lo stralcio dei debiti(cercando di risolvere la situazione con pagamento tardivo).Persona(essecutato),vendendo immobile in fase di preasta(con quel idea che ci insegni)si toglie doveri dei debiti,pignoramento sul nome,e dopo 6-9 mesi(della fine del processo)può richiedere un altro finanziamento.Cosi???

e bravo Alfio, “Padre Ricco, Padre Povero” docet!

Ragazzi, mi occupo di immobili ad uso residenziale ubicati nel Comune di Milano, ne compro diversi alle aste giudiziarie e vi assicuro che vi sono OTTIMI margini di guadagno se sei esperto e io lo sono diventato! se vuoi puoi farlo da solo, se ti fa piacere potremmo ospitarti come partner investitore. fammi sapere 334.5386837, ciao, ciao

Grosso modo questo e’ il metodo, ma gli stralci sono sicuramente la tecnica piu’ complessa dell’investimento immobiliare. Perche’ ogni affare e’ a se e puo’ presentare problemi nuovi. Quindi consiglio la tecnica, ma consiglio di studiare bene (al mio seminario o lavorando con qualcuno che sappia il fatto suo).

Salve Bardolla, su questi benedetti stralci non mi è ancora chiara una cosa.
Mi pare di aver letto da qualche parte che per poter acquistare un immobile tramite stralcio è necessario possedere già in partenza la somma necessaria.In altre parole l’acquirente non potrebbe acquistare tramite mutuo se volesse procedere con lo stralcio. La cosa è vero oppure no?
Forse la domanda è un pò off topic rispetto il discorso short traiding, ma noto che gli stralci alla fine ritornano quasi sempre.
Cordialità
Daniele

Ciao Alfio, ho da poco finito di leggere il tuo libro “I soldi fanno la felicità”,molto utile, mi ha aiutato a vedere le cose da un punto di vista differente tanto di essermi convinto di fare un’operazione immobiliare. Ma prima di farla vorrei chiederti dei consigli. Premetto di non avere una grande disponibilità economica. La mia idea è questa: i miei genitori hanno una proprietà in affitto, io vorrei comprarla chiedendo un mutuo per prima casa, lasciando l’affitto ai miei. I soldi del mutuo resterebbero nelle mie tasche, così potrei utilizzarli per fare operazioni immobiliari creando ricchezza. Cosa ne pensi?

Non solo ti auguro buona fortuna, ma ti dico “Homo, faber fortuna sua”. O, per dirla come ha detto Clint Eastwood: “Mi sono fatto un culo cosi’ per essere fortunato”. Dai, datti da fare che c’e’ sempre tanto grando da prendere!

Vorrei intervenire in merito al discorso sulla differenza tra essere in affitto e pagare la rata del mutuo.
Se io sto pagando le rate del mutuo significa che ho un debito ed è difficile che la banca mi conceda un’altro prestito perchè la mia capacità di indebitamento l’ho già utilizzata.
Se io sto pagando un canone di locazione non ho nessun debito, quindi non capisco il problema che è stato posto.
Fra l’altro io alla banca posso dire che nel momento in cui comincerò a pagare le rate del mutuo lascerò l’appartamento in affitto per trasferirmi in quello nuovo(togliendo di mezzo quindi il canone di locazione)oppure che l’appartamento appena acquistato sarà a sua volta messo a rendita.
Non credo che messe così le cose la banca possa fare problemi a concedere il mutuo perchè ho l’affitto da pagare.Oppure sbaglio?

Ciao Alfio,
a Luglio verro’ in Italia per partecipare al tuo seminario “Investire in Immobili”.

Devo confidarti che non vedo l’ora e che sono certo di trovare una persona speciale per la quale provo già una profonda gratitudine.

La mia più grande speranza è quella di poter mettere in pratica i tuoi insegamenti a Parigi, dove ho già diversi contatti interessanti.

Credi che avro’ difficoltà ad “ambientare” cio’ che viene insegnato a Milano, nel mercato Francese?

Quali potrebbero essere le più significative, in modo che possa già adoperarmi per trovare delle soluzioni??

Aprezzerei moltissimo qualche tuo consiglio e considerazione al riguardo.

Con stima
Davide

caro Bardolla Alfio,
mi indichi quali tuoi corsi posso frequentare essendo un agente immobiliare che vuole incrementare il suo lavoro, ad oggi stimato e con un po’ di anni di esperienza ? Sono della provincia di Cuneo.
estermaria

Alfio, sai se è presente nelle procedure Francesi “il saldo a stralcio immobiliare” e come viene chiamato?

Grazie in anticipo
Davide

Bravo, ti stai muovendo con metodo. Se vuoi il supporto di un coach sugli immobili, chiama in ufficio per sentire quando si puo’ fare.

Perchè parliamo d’investimento sensa soldi?visto che ogni preliminare viene fatto con un anticipo? poi chi vende può dare 2-3-mesi al massimo,con la crisi che c’è non sono sufficenti per la vendita dell’immobile.

Marco

Ciao Alfio! Tante volte ho sentito(letto) da te ” mi piace insegnare). Saluto quello che vuoi il tuo “tot €”,per i sforzi. In questo caso abbiamo formula insegni=guadagni. Senza cambiare formula ti propongo i guadagni di tutti immobili(fatti da me)nella cita mia e come scambio tu mi insegni senza spese da parte mia. Win-win al 100%. Tu insegni e guadagni! insegni lostesso ma guadagni molto di più !!! Come è ????

Ti ringrazio! sono molto determinato,e non ho sostegno dai miei,per ciò cerco di fare tutto al 100%,so, errori importanti ed anche indispensabili,ma primo affare deve essere positivo,se no, mi “mangiano” crudo,per autostima non si parla nemmeno.Hai ragione dicendo “quando farai uno capirai come funziona” – si! ma dove sta questo uno ???

Alfio, purtroppo non so se la banca possa concedermi un ulteriore mutuo per acquistare un immobili. Tuttavia ne ho già trovati alcuni davvero interessanti , che prospettano un margine di guadagno elevato. In giro non ho ancora trovato delle persone che potrebbero finanziarmi per poi quindi dividere i guadagni. A tal proposito ti chiedo: visto che non voglio farmi sfuggire uno di questi immobili che sarebbe un peccato non acquistare, tu saresti disposto a finanziarmi per poi dividere i guadagni?

Giuseppe, contatta in ufficio chi si occupa di questo tipo di partnership e proponi l’affare. Se e’ buono, vediamo che fare. Se non e’ buono, acquisirai informazioni utili per valutare le opportunita’.

Non l’ho mai fatto, quindi non ti so dare una risposta basata sull’esperienza. Pero’ mi sembra una buona idea, ovviamente se il prezzo base gia’ ti soddisferebbe.

No, non c’e’ un filmato e comunque gli stralci sono probabilmente il metodo piu’ complesso e non e’ sufficiente un filmato o un libro. La invito a chiamare in ufficio per definire alcune ore di coaching con un coach esperto di stralci in modo da imparare velocemente attraverso le “lezioni private” che sono le nostre sessioni di coaching.

alfio in questo periodo e’ facile trovare immobili
commerciali vuoti, quindi la possibilita’ e’ di contrattare il canone di affitto ad un prezzo vantaggioso. visto che la mia attivita di servizi per la casa viene svolta da circa 10 anni in una vetrina con spazio commerciale di 25mq , ( un p0′ piccolo ).
Secondo te’ come immagine fare il salto su uno spazio di 140 mq e svolgere piu’ attivita’ potrebbe essere una buona idea ! quindi il businnes potrebbe andare meglio !

grazie alfio !

Alfio nella rivendita di un compromesso, che tecniche usi per pubblicizzare? In piu’ visto che spesso non avrai possibilita’ di mostrare l’immobile, perche’ non hai le chiavi, chi compra sulla base di cosa?

La planimetria solamente?

Salve Alfio, volevo chiederti personalmente cosa faresti tu se avessi un terreno edificabile. No perché, avendone uno e dovendo passare al più presto nel piano regolatore della mia città non saprei come comportarmi al meglio e trarci il più possibile da questo investimento. In attesa di una tua risposta ti porgo cordiali saluti. Massimo.

Puoi accordarti per avere l’accesso all’immobile e mostrarlo ai potenziali acquirenti. Dipende tutto dalla fase di trattativa, ma ovviamente l’obiettivo e’ avere il massimo accesso.

I casi sono due: o rinunci ai 500 euro (e’ il rischio d’impresa) o acquisti la casa per poi rivenderla (rischio piu’ grosso, ma anche profitto piu’ importante). Hai fatto bene il primo step se pero’ sono 5 mesi che non vendi i casi sono di nuovo due: o hai acquistato a un prezzo troppo alto, oppure non sei abbastanza bravo a vendere. Nella prima ipotesi ti consiglierei di sfilarti dall’operazione il prima possibile, diminuendo la tua richiesta. Nella seconda ipotesi cerca di capire cosa hai sbagliato nel discorso di vendita. Non c’e’ una regola per quanto chiedere: dipende quanto vale l’immobile e su quello devi tarare la tua remunerazione.

Secondo me non e’ mai una buona tattica imbrogliare la gente perche’ prima o poi ti si ritorce contro. Ricorda che nel mondo degli affari la nostra reputazione e’ fondamentale: avere reputazione di uno che tende a fregare e’ dannoso. Comunque l’idea e’ interessante, ma devi far capire che solo se rogiterai tu lui avra’ il 10% in piu’ e questo significa mettere sul piatto il fatto che puoi anche cedere il compromesso, non sempre una buona idea. Quindi magari la soluzione e’ piu’ critica del problema. Non c’e’ una regola fissa per la caparra: meno possibile, ma se l’affare e’ veramente un affare, puoi pagare qualcosa di piu’.

ah dimenticavo, naturalmente non intendo comprare la casa, ma fare solo il compromesso per venderlo

Ho letto , che bisogna pagare l’agenzia immobiliare nel caso in cui non riesco a cedere il compromesso. E’ vero?

Gentile Alfio,
anche io come moltissimi qui ho letto (grazie a mio fratello) il suo libro “i soldi fanno la felicità”. Ho 29 anni e per me i suoi consigli sono uno spunto quotidiano per trovare nuove idee e nuove motivazioni. Ho deciso anche che ad ottobre parteciperò ad uno dei suoi corsi, perchè la semplice lettura non sempre ci aiuta a trovare la giusta strada, prima bisogna combattere anche con il proprio bagaglio di esperienza personale.
Prima di ottobre però, volevo chiederle un consiglio, per cercare di vendere un appartamento di famiglia (quindi a costo 0) e guadagnare qualcosina anche in termini di autostima e soddisfazione personale.

La mia famiglia, 4 mesi fa, ha messo in vendita un appartamento nato ad inizio anni 70, di 120 mq. in una località di mare, a 200 mt. dalla spiaggia.
L’appartamento si trova in una palazzina di 3, quindi è molto tranquillo e senza spese condominiali.
E’ senza garage (ma li accanto ci sono molti parcheggi gratuiti) e non è restrutturato, ma comunque in buone condizioni.
La risposta da parte dei potenziali acquirenti degli ultimi mesi è sempre la stessa: costa troppo (270.000 €).
Cosa mi consiglierebbe di fare in questo caso, per riuscire a vendere BENE e non a svendere l’immobile? Quell’appartamento a mio avviso vale ogni centesimo richiesto.

La ringrazio fin d’ora per la preziosa attenzione.
A presto.

Ciao Alfio, ti seguo da molto tempo. Ho deciso di partecipare al tuo corso a ottobre ma prima gradirei un consiglio: Purtroppo in questo periodo non ho la disponibilità economica di lasciare caparra per fare il compromesso, e mi chiedo, come posso fare a convincere i venditori a non ottenere caparra visto che non posso dargliela? perchè io intendo fare delle cessioni di compromesso ma senza soldi non posso perchè tutti i venditori mi hanno già detto che vogliono un anticipo. Potresti darmi qualche consiglio? oppure non posso proprio fare questo tipo di tecnica? per favore aiutami. Grazie.

Ciao, potesti chiarirmi il discorso sul quando va pagata la provvigione all’agente. Io so che va pagata al momento dell’accordo tra le parti, per cui anche già con la proposta firmata da ambedue le parti, quindi a maggior ragione nel momento della stipula di compromesso. E’giusto? Cordiali saluti

e come faccio a trovare un partner finanziario? nessuno delle persone che conosco sarebbe disposta ad investire dei soldi anche se pochi, per il semplice motivo che non credono in queste cose. Purtroppo la mentalità della gente è strana. Ciò che è semplice devono sempre renderlo difficile se non impossibile.

Semplice, vai in un’agenzia immobiliare e chiedi di acquistare un appartamento nella zona dove vuoi acquistare quello che ti interessa. Se e’ difficile o non ce ne sono molti, gia’ quella e’ un’indicazione che non e’ una zona liquida. Altrimenti hai i prezzi e puoi valutare. Senza saper ne’ leggere ne’ scrivere io eviterei, mi puzza di casa che ti resta sul gobbone.

Ciao, una domanda.: Perchè mi hai detto che non so nè leggere, nè scrivere? Circa l’immobile di cui ti ho parlato, ho effettuato ricerche più approfondite su siti immobiliari ed ho riscontrato che il suo valore a base d’asta è di un 35% rispetto al suo valore di mercato. Ricordo che hai scritto di aver acquistato case in posti in cui non ci saresti andato mai ad abitare. L’importante è di acquistare con uno sconto di almeno il 30%. La mia questione è, dunque, sulla rivendibilità dato che l’immobile risulta essere in zona industriale ma distante 1 km dal centro del paese. Ti chiedo scusa se insisto sull’argomento. Ti incollo il link della zona:http://maps.google.it/maps?f=q&source=s_q&hl=it&geocode=&q=Via+della+Fornace,+Bologna&sll=44.527609,11.28154&sspn=0.007006,0.019248&g=Via+della+Fornace,+Bologna&ie=UTF8&hq=&hnear=Via+della+Fornace,+40132+Bologna,+Emilia+Romagna&ll=44.526512,11.281908&spn=0.007006,0.019248&t=h&z=16. Se lo incolli tutto nella bara, ti comparirà la zona. Potresti per favore darci un’occhiata e dirmi la tua opinione. Grazie sinceramente.

Grazie, molto utile riguardo al programma di Sky.
A presto.

E’ tutto scritto nel documento di compromesso, ovvero che puoi essere tu o persona che tu nomini, ad andare al rogito. I miei allievi usano un formato di contratto che ho elaborato io ed e’ molto specifico nelle parole esatte da usare, ma sicuramente un avvocato puo’ realizzarne uno per te se gli spieghi a cosa ti serve. Il venditore era contento di vendere a 100, se poi tu sei bravo e trovi uno che compra a 130, non sono affari suoi. Al momento del rogito e della cessione, c’e’ un po’ di operazioni da fare in sequenza, ma il notaio sa come funzionano questo cose e ti aiuta.

Alfio, ma che succede se non si trova l’acquirente del compromesso? ti possono obbligare ad acquistare la casa?

Se fai una cessione di compromesso viene fatto tutto il giorno del rogito. In alternativa puoi vendere la tua opzione sulla casa, ma e’ un’altro tipo di operazione, meno frequente.

ma se si fa un compromesso a zero euro, è come se non si fosse mai fatto perchè il venditore può vendere l’immobile sempre a chi vuole perchè nel caso si ritirasse non deve darmi niente. Quindi neanche conviene farlo a zero euro

Per quanto riguarda le tasse?

Dubito che troverai mai qualcuno che faccia un compromesso a zero euro. Per definizione il compromesso richiede un impegno anche da parte tua ad acquistare (salvo cedere ad altri questo diritto).

Ciao Alfio! volevo chiederti: visto che voglio fare la cessione di compromesso, prima di stipulare il compromesso conviene dire prima al venditore che non acquisterò la casa e che quindi cederò il contratto? oppure non gli dico nulla e poi mi invento una scusa per cedere il contratto? nel caso in cui mi consigli di dirglielo prima, cosa devo dirgli? è difficile che dopo che gli dico che lo voglio cedere lui firma il compromesso.

Ciao Alfio, volevo chiederti se nella stipula del Compromesso é improponibile per il venditore, chiedergli 6 mesi di tempo prima del rogito e se con il Compromesso ho il diritto di avere le chiavi dell’immobile ( per poterlo far vedere ).
Cé di regola una percentuale che si deve dare al Compromesso sul valore totate concordato sulla vendita?
Ciao e grazie.

Non e’ la mia esperienza (iniziale) e quella di tanti miei studenti che hanno iniziato a investire in immobili senza liquidita’, ma con i soldi di investitori. Non c’e’ niente di credulone o di facilone in questo: Tizio trova un affare immobiliare (fa tutto il lavoro e le valutazioni) e poi va da Caio che ci mette i soldi e fanno a meta’ (o qualsiasi altra percentuale che decidano di usare). Persino Berlusconi ha iniziato cosi’ il suo primo investimento immobiliare, tanto per citare un famosissimo esempio. Ovviamente gli affari – e lei lo sa sicuramente bene – non si trovano dietro l’angolo e neanche gli investitori fanno la fila sotto casa tua. Pero’ e’ possibile, l’ho fatto, l’ho visto fare e quindi lo insegno.

Caro Alfio, complimenti per il tuo lavoro, una valida risposta italiana alla via della ricchezza che ci insegnano i maestri americani (George S. Clason il mio preferito).
Quando possibile per tempi e distanze cercherò di venirti a trovare di persona in uno dei tuoi seminari.

Ti volevo chiedere però prima un consiglio che credo sia interessante per molti lettori sulle trattative all’estero per gli immobili.
Ho 27 anni e nei prossimi mesi partirò per Londra, con l’obiettivo di inserirmi lavorativamente nella City, per poi valutare un’attività imprenditoriale (il cervello è quello , inizialmente però ero curioso di sapere un tuo parere di fattibilità di short trading in inghilterra.

Ci sono particolari differenze con gli immobili? Alcuni consigli da mettere in pratica? Personalmente ho fatto una mia iniziale valutazione e ho visto che l’area presenta molte caratteristiche che possono fare alto appeal a investitori anche italiani.

A Londra ci sono appartamenti anche di 100.000 sterline, naturalmente non in zona 1, ma è una città così grande che credo che il suo valore abbia grandi oscillazioni al momento di acquisto ma non di vendita, si propone ad investitori esteri (in questo caso italiani) pur sempre un investimento nell’attuale capitale finanziaria del mondo!
Per una serie di coincidenze negli scorsi mesi mi sono messo in contatto con alcuni probabili , papabili, investitori.

Credi sia troppo complessa la gestione di short trading a livello internazionale?
Dal mio punto di vista la crisi aumenta proprio opportunità di questo tipo, da un lato grandi città che svalutano i loro prezzi e dall’altra investitori che vogliono puntare a piazze internazionali.

Preciso che il mio è un parere di un neofita che solo da un anno si sta interessando al mercato immobiliare (al momento ho una proprietà che ho ceduto in affitto a un buon prezzo di mercato), incrociarlo con la tua esperienza mi sarebbe di grande aiuto.

Ciao, cosa ne pensi del mercato immobiliare a catania ( in sicilia )?. si può applicare anche quì la tecnica dello short trading oppure è meglio effettuarla in zone del nord italia come milano?

Andrea se hai un buon commercialista che ha analizzato la tua situazione, usalo visto che lo paghi. Se invece vuoi una consulenza specifica per la tua situazione, puoi chiamare in ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare.

Ciao Alfio, a proposito di investimenti immobiliari all’estero, hai per caso mai sperimentato piazze estere? Se si quali e perchè?

grazie per la risposta
Antonio

Non ho capito i dettagli, ma se vuoi una risposta specifica ti chiedo di contattare il mio ufficio e parlare con un coach dell’immobiliare.

Roberto, come cosa deve fare? Deve trovare un acquirente! Come si trova un acquirente? Si contattano agenzie, si mette un annuncio su Secondamano e gli altri giornali gratuiti, su Internet, insomma ci si da’ da fare. Inizi dall’annuncio su Secondamano e vedra’ che le agenzie la contatteranno. Ovviamente dovra’ spiegare che vuole vendere il preliminare. Buon lavoro!

lo sai, Roberto, che se non trovi nessuno che ti acquista il preliminare da tè sottoscritto, succede che:

1)perdi i 65.000 euro di caparra

2)in alternativa devi comprarti quella casa?

mi sembra che la cessione del preliminare, soluzione indicata dal Bardolla per fare affari immobiliari con pochi soldi o addirittura senza, presenti dei rischi enormi: se non trovi chi prima del rogito ti compra il preliminare, che fai?

Venduto , grazie a tutti mangiata di pesce a rimini assicurata per tutti …

Roberto, tu sei anche Elena

ma come, hai scritto su questo forum oggi alle 18.36, mentre su un nuovissimo forum aperto dal Bardolla ha scritto il primo messaggio col nome Elena oggi alle 18.38

http://www.wellnessfinanziario.com/index.php/investire-in-immobili/6-criteri-per-valutare-un-immobile-da-investitore/

e non solo: ho guardato gli 82 forum del Bardolla, e risulta che oggi, 2 novembre, fino a questa ora sono stati scritti solo 2 messaggi: quello di Roberto e quello di Elena, a distanza di 2(due) minuti l’uno dall’altro!

e per di più, è stato scritto un messaggio, quello di Elena, proprio in un forum nuovo appena aperto, senza ancora nessun messaggio scritto, che evidentemente necessitava di un primo messaggio, per renderlo attivo!

quindi: Roberto è Elena, Elena è Roberto… [contenuto offensivo eliminato]

beato te francesco che non hai nulla da fare!

SAN FRANCESCO UNO DI NOI…

Un elemento fondamentale dell’investimento immobiliare e’ trovare il don’t wanter, ovvero la persona che, come dice lei, ha una gran fretta di vendere e realizzare soldi. Come in tutti gli affari, si incontra domanda e offerta ed e’ cosi’ che ci puo’ essere un buon profitto. Non funziona sempre, ma funziona, come potrebbero raccontarle molti miei studenti, che pero’ preferiscono acquistare e vendere immobili piuttosto che leggere e commentare questo blog (per questo non trova nessuno che le risponde). E’ chiaro che lei non crede sia possibile fare cio’ che insegno. Ma per fortuna e’ possibile e moltissime persone lo fanno.

Alfio, peccato che le agenzie immobiliari non seguono i tuoi corsi, in poco tempo diventerebbero tutte Gabetti, invece si affannano a cercare sempre nuovi venditori ed a guadagnare con la intermediazione (antichi!).

Insegnare come diventare ricchi fa diventare ricchi.

Tempo fa ho letto il tuo libro, molto interessante. Ora non ricordo più un dettaglio (che dettaglio non è). C’era scritto che si poteva fare un mutuo anche senza mettere l’ipoteca sulla casa. Ma, mentre di casa mi intendo, di fnianza no, per cui non ho capito e quindi ricordato. Mi puoi spiegare? Mi serve saperlo perchè dovrò fare un mutuo per comprare una casa (pagando in tutto 370000 € e facendo il prestito per una cifra di circa 70000 €). In questo caso qual è il tipo di finanziamento più valido per me? Il notaio mi ha detto che la sua parcella sarà parechio più alta, se farò il mutuo. Perchè?
Grazie!
Luisa

Gentilissimo Alfio,sono una giovane avvocatessa di Bari stanca delle poche prospettive future che questa professione propone, vorrei pertanto trovare una svolta. Mi piacerebbe riuscire a lavorare nell’ambito immobiliare sia attraverso operazioni come la cessione del compromesso e l’acquisto all’asta sia mediante l’attivita di consulente legale in materia.cosa ne pensi?ti sarei molto grata qualora volessi darmi qualche consiglio sincero.ti ringrazio anticipatamente.

Vale

Ciao Alfio, non ho mai seguito i tuoi corsi (non me lo posso permettere ) ma ti seguo da un po’ con interesse. Non mi è chiara una cosa sulla cessione del compromesso: la ricerca dell’immobile….

Qualunque immobile richiede un compromesso che può poi essere eventualmente ceduto? Come è possibile che vengano richiesti solo poche centinaia di euro per un documento che, credo, venga stilato presso un notaio, generalmente costosissimo?

Possibile che la caparra sia ‘unico costo da sostenere? Sembra troppo “semplice”…

Ma in provincia di Roma, potrei essere affiancato da qualuno di voi? Rimarrebbe margine di guadagno per me?

Non ti sono chiare molte cose sulla cessione di compromesso, Paolo. Se non vuoi seguire i miei corsi, cerca informazioni in altro modo per chiarirti tutti i dubbi che hai. In provincia di Roma abbiamo delle persone, ma comunque devi considerare di investire soldi nel coaching, ma soprattutto tempo e “testa” nel cercare gli affari.

Come mai un mio precedente commento è stato cancellato?

chidevo solo delucidazioni su errori commessi dopo aver frequentato un corso e aver ottenuto una grave perdita finanziaria. Purtroppo io ed un mio amico abbiamo perso tanti soldi e la casa in cui vivemamo.

Non so a quale commento si riferisca, come vede questo suo commento e’ pubblicato, come tutti gli altri.

Le caparre che versano gli investitori sono minime, non certo quelle che versa un normale acquirente. Parliamo di poche migliaia se non addirittura poche centinaia di euro. Ovviamente ci devono essere le condizioni, ovvero un venditore che vuole vendere. E comunque con gli immobili c’e’ la possibilita’ di trovare qualcun altro che mette i soldi, mentre tu ci metti il tempo e il sudore per trovare l’immobile a fare la trattativa. Per fare i soldi non ci vogliono i soldi, ci vuole una testa diversa da quella che ha la maggior parte delle persone che, come te, pensa che non sia possibile.

E’ vero. Come ha detto un generale “Nessun piano di battaglia resiste all’impatto della guerra”. Sulla carta e’ tutto semplice, sul campo bisogna essere pronti a cambiare strada e improvvisare. Ma comunque e’ sempre meglio avere un piano che non averlo.

La paura non passa mai del tutto, ma si attenua con la conoscenza. Devi imparare cose che oggi non sai. Puoi impararle ai miei corsi oppure sul campo, magari lavorando con qualcuno esperto. O sbagliando e imparando. Comunque ti rassicuro: le soluzioni le trovi anche man mano, una volta che hai imparato le basi e hai possibilmente qualcuno che ti segue.

Sig. Bardolla Buongiorno
avevo posto una domanda su acquisto di terreni edificabili
vedo che e stata canccellata dal forum
in sintesi e possibile fare un mutuo ipotecario per terreni edificabili con piano urbanistico approvato?
Ho provato a chiamare al numero verde risponde una segreteria telefonica..
buona giornata

Enrico, il mio consiglio e’ di trovare un investitore che, se il progetto sta in piedi, voglia finanziarlo. Difficilmente troverai una banca che si voglia mettere in un business abbastanza rischioso come questo. Puo’ comunque essere che sia un business troppo grosso per le tue risorse. E dovresti avere gia’ chi ti consiglia e magari fa il business assieme a te, non posso certo essere io rispondendo su questo blog. Hai fatto alcune cose bene, ma mi pare che tu non abbia considerato tutta l’operazione nei dettagli se sei rimasto a meta’ del fiume. Niente di grave, comunque hai agito e hai fatto esperienza. Ma se non dovesse concludersi positivamente (confido che il tuo investimento sia stato limitato) prendi l’esperienza per non ripetere piu’ eventuali errori. Comunque, sei in ballo, continua a ballare e cerca un socio con capitali.

E’ una domanda tecnica fiscale che esula dallo spirito di questo blog, come dico tante volte. E inoltre e’ sempre meglio che per questioni fiscali ti affidi a un commercialista. In ogni caso, l’aspetto piu’ interessante non e’ il regime fiscale agevolato (non deve mai essere quello il focus di un business: non e’ mai un problema secondo me pagare le tasse se si fanno profitti), ma il rischio limitato e l’elevato ROE.

Caro Alfio ti scrivo perchè non so che via prendere.
ho un preliminare di compravendita ed o versato 40400 al costruttore. vorrei vendere o cedere il mio preliminare ad una persona che per fortuna o trovato,
però aimè sul contratto preliminare ce una clausola che dice: l’impresa si obbliga a vendere alla parte promissaria, che, a sua volta, si obbliga ad acquistare per se e/o per persona fisica o giuridica da nominare entro un anno dalla data di firma del presente atto. data stipula 2004 oggi siamo al 2011
devo dirti che l’immobile a subito un sequestro giudiziario dal 2007 al 2010. posso cmq vendere o cedere il preliminare senza chiedere il consenso del costruttore? oppuro no? grazie mille

A colpo d’occhio non lo puoi sapere. Lo puoi sapere se vai nelle agenzie della zona e chiedi i prezzi di appartamenti nella stessa zona e con caratteristiche quanto piu’ possibile simili. Se ci fossero appartamenti in vendita nello stesso edificio ovviamente sarebbe l’ideale, ma anche la stessa via va bene o comunque nelle vicinanze. Ovviamente di’ che sei un acquirente e vuoi comprare.

“Se infatti cedi un contratto preliminare sei solo responsabile della validità del contratto e noi di eventuali vizi della cosa venduta (art. 1410 cod.civ).”

Sono d’accordo ma immagino che l’acquirente del preliminare vorra’ vedere l’immobile ed eventuali vizi, per cui mi sembra un vantaggio legale fasullo

cosa ne pensate?

Ciao Alfio,

volevo chiederti se è meglio cedere ad un terzo il diritto di opzione immobiliare, oppure suggersici sempre di cedere il preliminare nelle operazioni di short trading? Oppure, sucusami, l’ignoranza sono la stessa cosa? grazie.
Cordiali saluti

Molto Interessante e divertente. Il short Trading è realmente un’opportunità finanziaria e per chi ha cmq un pò di liquidità per prendere il largo o valide amicizie in agenzie immobiliari, consiglio di valutare un rapporto in partnership….Occasioni = Opportunità economica/ Agenzia Immobiliare = Ottimo canale per la rivendita.
Saluti e buon short trading le iniziative ed una buona testa premia sempre.
Cris

Devo dare una risposta che possa interessare tutti, non specifica. Evitare gli affari immobiliari dove non puoi gestire la cosa come vuoi. Poter cedere il compromesso, se questa e’ la tua strategia di business immobiliare e’ essenziale. Direi che non essendoci i presupposti per fare il business come vuoi, puoi vedere di recedere, ma dipende dalle clausole del contratto, ovviamente.